안녕하세요?

제가 전세로 들어가려는 5층 건물 (근린생활시설)을 여행오키의 좋은 집 구하기 오키에서
직거래로 보고 계약을 진행하였는데 처음 계약인지라 그 동네 공인중개사를 통해 진행하였습니다.

5층에 방이 총 42개 있는 원룸인데..근저당은 4억(최대5억2천)잡혀있는 것을 눈으로 확인.,.
그런데.. 문제는 세입자들의 전세를 합한 총 금액을 알 수가 없었습니다.

계약전에 제가 물어볼때는 집주인이 총 2억8천정도 있다고 저에게 구두로 말을 하였으나,,

그후 3일후 계약시에는 ... 공인중개사가 집주인에게 전세금 총합이 얼마인지 물어보았는데..

주인이 갑자기 그럴러면 저 계약을 하지 않겠다고.. 그런식으로 말하던데..잘 달래어서..

집주인이 공인중개사에게 전세금 총합이 1억이라고 했습니다. 그래서 공인중개사는 계약서에 ...전세금 총합 1억(집주인 말함) 이런식으로 적어 놓았는데.. 1.)이것이 계약서에 들어가 있으면 효력이 생기는 건지 궁금하고요..

진짜로 중요한 것은. 직거래를 하든 중개사를 통해하든 사기는 있을 수 있고,,

단지 공인중개사를 통해 한다면 사기 확률은 낮아질거라 생각하는데요..

2.)세입자가 원룸을 보고 들어갈때 저당잡힌 것은 등기부등본을 통해 알 수 있지만,,,

그 집에 세입자가 주는 전세금의 총합이 얼마인지는 알수가 없잔아요? 집주인에게 계약서를 전부 보여달라고 할 수도 없고.,

대충 공인중개사가 구두로 하는 말을 믿고 계약하거나 주인을 믿는 수 밖에 없는데 이럽쨉?이런경우 어떻게 확인할 수 있죠?

3) 보통 집주인은 전세거래시 중개사를 통해 거래하기를 꺼리고,, 계약시 중개사가 집에 관련하여 어떤 것을 물으면,,
왜 화를 내거나 불쾌하게 생각하는지 도무지 모르겠네요..

4)집의 시세는 보통 어떻게 확인하죠?

제가 가려는 집의 시세 15~18억 추정.. (공인중개사 구두표현)
근저당 5억2천 / 전세금 주인이 구두로 말한것 (2억8천~1억/유동적 발언)
이러면 어느정도 안전한거라 볼수있는데
집 시세는 어떻게 확인하는지 궁금해요..
공인중개사 말을 다 믿을 수 있나요?ㅋ
알려주세요..^^