안녕하세요 제가 궁금한 것이 있어서 이렇게 질문을 올립니다.

저는 2010. 7. 10경 오피스텔을 2800만에 전세계약을 했습니다.

근데 현재 이사갈 일이 생겨 집을 내놨는데 집이 잘 안나가고 있습니다.

그 이유는 오피스텔에 근저당 1600만원(채권최고액 2080만)과 가압류 800만원이 잡혀 있기 때문이죠

근저당은 2009. 5.경에 잡혀 있고요 가압류는 제가 전세 들어오고 난 이후에 잡혀 있습니다.

오피스텔 시세는 5800~6000만원 정도 되고요 전세시세는 3800~4000정도 되는것 같습니다.

현재 2800에 내놨는데 집이 안나가고 있는 현실이고요 저는 집을 빼야만 합니다.

제가 계약할 때 특약사항에 임대인은 2010. 9.30. 까지 기융자금 1600만 중에 500만원을 상환하기로 한다. 라는 사항을 집어 넣었는데 저는 당연히 갚은줄 알고 살고 있었는데 이번에 확인하니 융자는 갚지도 않고 가압류(대출이자를 연체하여 원금까지 잡혔으며 현재 이자는 내고 있으나 원금상환전에는 안없애준다는 사안.) 만 더 늘려 놓은 것이었습니다. 저는 전세가 나가면 원만히 나가려고 하였으나 새로운 세입자가 안나타나는 상황입니다.

그렇다면 저는 꼭 집을 빼야되는 입장에서 어떤 방법이 가장 좋을까요?
일단 주인은 전세 2800이하로 월세로 돌리던지 할 여력은 없어보입니다.

1.제가 알아보니 일단 특약을 위반하였으니 계약을 해지하겠다는 내용증명을 보낸 후 전세금 반환소송을 진행하던지 해야 될 것으로 보이는데 맞나요? 이렇게 특약날짜가 1년이나 지났는데 소송이 가능할까요?

2.만약 경매가 진행되면 내가 낙찰받아버리는 것이 나을까요?

3.만약 전세금 내줄 여력이 없으니내가 산다고 하면 5000만원에 급매로 사버리는 것이 나을까요?

4. 더 좋은 방법은 뭐가 있을까요?

5. 집주인을 압박할 수 있는 방법이 뭐가 있을까요?

제발 여러 의견 좀 부탁드립니다 ^^ 좀 힘드네요..