김상원 세무사의 세무 절세 여행 제384회 부동산 임대수익 향상, 절세 전략 직장에 다니는 김 씨. 얼마 전 아버지로부터 상가 건물을 상속받았다. 직장에 계속 다니면서 상속받은 건물로 임대업을 계속할 생각이다. 하지만 세금에 대해 두려움을 갖기 시작했다. 직장 다니면서 부동산 임대업을 하면 세금이 얼마나 부과가 될지 걱정됐기 때문이다. 부동산 임대소득 금액의 계산 방법 부동산을 임대하는 경우 부동산 임대에 따른 부동산 임대소득에 대해 소득세가 과세된다. 부동산 임대인에 부동산 임대인에게 다른 소득이 있는 경우에는 부동산임대소득과 다른 소득이 합산되어 종합소득세가 과세된다. 부동산을 임대하는 경우의 수익률은 부동산의 임대에 대한 소득세의 크기에 따라서 차이가 많다. 부동산을 임대하고 임대료를 수입하는 경우 소득금액의 계산은 임대료 수입금액에서 관련 비용을 차감하여 계산한다. * 임대소득금액 = 임대수입금액 - 필요경비 ▶ 임대수입금액 임대수입금액은 매월 임대료로 받은 임대료의 연간 합계액이다. 부동산의 임대 시 보증금을 받는 경우 보증금에 연 3.4% 이자로 환산한 금액을 간주임대료로 계산하여 수입금액에 가산한다. 하지만 주택 임대의 경우 간주임대료를 계산하지 않는다. ▶ 필요경비 부동산의 임대 시의 필요경비는 임대료를 수입하기 위해 발생하는 비용이다. 임대 부동산을 관리하기 위한 관리인의 급여, 임대 부동산의 수리비, 임대용 부동산을 구입하기 위해 금융기관에서 차입한 차입금의 이자, 임대 건물의 감가상각비 등 임대수입금액에 대응하는 비용이 필요경비로 계상된다. 부동산 임대소득에 대한 과세의 특징 ▶ 다른 소득과 합산되어 종합소득세가 과세된다. 부동산의 임대소득은 임대자의 다른 소득과 합산하여 종합소득세가 과세되므로 소득금액의 커짐에 따라 누진세율이 적용된다. 따라서 가능하다면 다른 소득이 발생하지 않는 사람의 명의로 부동산을 구입하여 임대하는 경우 누진세율의 적용을 피할 수 있어 부동산 임대에 따른 수익률을 더 높일 수 있다. 이 경우에도 부동산의 취득에 따른 자금출처 조사를 고려하여야 하므로 증여세의 배우자공제액(10년 간 6억 원)을 활용하는 것이 좋다. ▶ 부동산 구입 자금에 대한 차입금의 이자 부담액은 필요경비로 인정된다. 부동산의 구입 자금에 금융기관의 차입금이 있는 경우 장부를 기장하면 차입금에 대한 이자를 비용으로 공제한다. 낮은 이자율로 차입하여 높은 요율의 임대수익을 올릴 수 있다면 이자율 차이만큼의 수익률을 올릴 수 있다. 주택 임대에 대한 과세 규정 ▶ 1주택의 임대에 대한 비과세 주택 임대에 대하여는 고가 주택을 제외한 1주택을 임대하는 경우 주택 임대에 따른 소득세가 과세되지 않는다. 이때의 주택 수의 계산은 주택 소유자 본인과 배우자의 주택을 합하여 계산한다. 고가 주택이란 과세기간 종료일(12. 31) 현재 국세청 기준시가가 9억 원(2009년부터)을 초과하는 주택을 말한다. 주택을 1채만 보유한 사람이 보유 주택을 임대하는 경우(고가 주택 제외)의 임대소득에 대해서는 소득세가 과세되지 않으므로 비과세를 활용하는 방법을 모색해야 한다. ▶ 보증금에 대한 간주임대료가 계산되지 않는다. 다른 부동산을 임대하는 경우에는 보증금을 받는 경우 보증금에 대한 간주임대료가 연 5%이자율로 계산하여 과세되지만 주택의 임대 시에는 간주임대료가 계산되지 않는다. 주택을 2채 이상 소유하여 임대하는 경우 주택 임대에 따른 소득세가 과세 되나 월 임대료 없이 보증금만 받고 임대하는 경우 소득세가 과세되지 않게 된다. 모든 세금의 절세 방법이 그렇듯이 부동산의 임대소득에 대해서도 부동산 임대에 대한 과세의 특징을 알고 활용하면 더 많은 임대수익을 올릴 수 있다.