집이 내 앞으로 등기되면 완전히 내 소유가 된 것인가?- 부동산 거래에 수반되는 법률적인 위험성평범한 사람이라면 부동산이 내 이름으로 등기가 되면 그때부터는 누가 뭐래도 이 부동산은 내 것이라고 생각하기 쉽다. 그래서 내 이름으로 등기된 등기부등본이 붙어있는 등기권리증이 마치 가보인 것인 마냥 소중하게 간직하기도 했다. 그러나 과연 그럴까? “그렇지 않다!”가 답이다. 부동산을 사서 내 앞으로 이전등기까지 마쳐지더라도 소유권을 잃는 경우가 있다. 어떤 경우에 그럴까?사례 1.이 갑석으로부터 부동산을 사서 내 앞으로 등기까지 마쳤는데 나중에 진짜 이갑석이 나타나는 경우. 내가 산 부동산의 등기부등본에 분명히 소유자가 이갑석으로 되어 있는 것을 나 뿐만 아니라 공인중개사와 이전등기를 해 준 법무사도 확인했고, 나는 그 이갑석으로부터 부동산을 사서 매매대금 전액을 전부 이갑석에게 지급한 뒤 이전등기를 마쳤다.그런데 지금 내 앞에서 “나는 당신에게 부동산을 판 적이 전혀 없다”고 주장하는 이갑석은 내가 부동산을 살 때 본 이갑석이 아닌 것이다. 지금 내 앞에서 “왜 남의 집을 당신 앞으로 이전등기 해갔냐”며 “고소해 버리겠다”고 외치는 이갑석은 내가 본 이갑석이 아닌 것이 분명하다. 어떤 者(놈)가 이 갑석의 신분증을 위조하여 가짜 이 갑석 행세를 한 것이다. 나로서는 졸지에 전 재산이라고 할 수 있는 집도 잃고 소송까지 당할 위기에 처하게 된 것이다.이 경우 내 앞으로 이전등기까지 마쳐졌다고 하더라도 그 이전등기는 말소되어 원래의 이갑석이 다시 소유자가 됩니다. 사례 2.등기부등본상의 소유자인 이 갑석으로부터 부동산을 사서 내 앞으로 등기까지 마쳤는데, 김명철이 나타나서 “나는 이 갑석에게 부동산을 판 적이 없다”고 주장하는 경우내가 산 부동산의 등기부등본에 분명히 소유자가 이갑석으로 되어 있는 것을 나 뿐만 아니라 공인중개사와 이전등기를 해 준 법무사도 확인했고, 나는 그 이갑석으로부터 부동산을 사서 매매대금 전액을 전부 이갑석에게 지급한 뒤 이전등기를 마쳤다.그런데 김명철이 나타나서 “나는 이 갑석이라는 사람이 어떻게 생겼는지도 모르고, 그 자를 한 번도 본 적이 없는 전혀 모르는 사람인데 그 자가 마치 나로부터 부동산을 산 것처럼 계약서등을 위조하여 이전등기한 것”이라고 주장하며, 그 주장이 사실로 밝혀진 경우 등기부등본에 분명히 이갑석이 소유자로 되어 있는 것을 믿고 산 것이라도 내 등기권리증은 무효가 되어 소유권을 잃게 됩니다. 이런 것을 가리켜 등기부에 공신력을 인정하지 않는다고 합니다(우리나라 법제상 등기부등본에 공신력이 없습니다).사례 3. 등기부 등본상 소유자인 김명철의 집을 사서 내 앞으로 이전등기까지 마쳤습니다. 김명철은 꽤 규모있는 중소기업을 운영하는 재직중인 사람입니다. 매매계약을 할 당시 위 김명철은 회사일로 해외 출장중이었고 대신 그 부인이 김명철을 대신하여 그의 인감도장과 인감증명서등을 지참하고 왔습니다. 중개사가 확인해 준 바에 의하면 같이 살고 있는 부인이 틀림없다고 하였습니다. 나로서는 김명철이 운영하는 회사가 그 업계에서는 어느 정도 알려진 회사인데다 소개한 공인중개사 역시 같은 장소에서 오랫동안 중개업을 한 사람으로 괜챦다고 하였고 그 부인도 상냥하여 별 일 없으려니 하고 계약하고 나중에 잔금까지 다 치르고 이전등기까지 마쳤습니다. 그런데 김명철이 나타나서 하는 말이 “출장 간 사이에 부인이 나 몰래 집을 판 뒤 가출하였다”며 자신은 평소에도 회사의 금융거래 때문에 인감도장을 회사에 보관하고 있었는데 부인이 출장간 사이에 자신의 회사에 와서 서랍에 있던 인감도장을 몰래 가져가서 집을 판 것이라고 하였습니다. 김명철의 부인은 특정 종교에 빠져서 집을 팔아 그 돈을 모두 기부한 뒤 집을 나간 것이었습니다. 김명철은 급기야 (부인을 찾기 위한 방편이기도 한 것이었겠지만) 부인을 형사고소하기까지 하였고, 그 부인은 이 일로 형사 처벌을 받았습니다. 이 경우에도 역시 내가 매매대금 전부를 지급하고 소유권이전등기를 마쳤다고 하더라도 내 앞으로의 등기는 말소되게 되어 나는 집을 잃게 됩니다. 위 부인과 같은 법률적 지위를 무권대리인이라고 합니다. 이 3가지 사례들에서 소유권을 잃게 되는 것은 “나”뿐만 아닙니다. “나”로부터 부동산을 사서 이전등기를 마친 “갑”, 다시 “갑”으로부터 부동산을 사서 이전등기를 한 “을”, “을”로부터 산 “병”등등 내 뒤의 이전등기를 한 사람들도 전부 무효가 되어 소유권을 잃게 됩니다.“나”뿐만 아니라 “나” 뒤에 집을 산 사람도 전부 집을 잃게 됩니다. 직접 당하지 않더라도 당한 사람으로부터 집을 사도 결과는 마찬가지인 것입니다. 이외에도 소유권을 잃게 되는 경우가 몇가지 더 있으나 생략합니다. 물론 이런 경우가 흔한 경우는 아닙니다. 그러나 그런 흔하지 않은 일이 나에게 생겼을 경우(위의 사례에서 “나”가 아니라 갑,을,병이 되는 경우) 그 피해는 심각한 것입니다. 특히 집이 거의 전 재산인 경우 집을 잃게 되는 게 되는 것은 단순한 일이 아닙니다. 어느 정도 사회경험이 있으신 분들은 위와 같은 사례들을 신문지상이나 방송등을 통하여 접해보신 적이 있을 것입니다. 인터넷에 들어가 보면 이런 사례들을 심심치 않게 찾아볼 수 있습니다. 내가 이런 사고를 당하지 않으려면 어떻게 해야 할까요?위 사례들에서 보듯이 부동산 매도인의 신분증이나 등기관계 서류를 꼼꼼하게 챙겨보고 등기부등본에 표시되어 있는 소유자하고 직접 계약을 체결하는등 각별한 주의를 기울이는 것도 한 방법일 것입니다. 그러나 부동산을 사면서 꼼꼼하게 확인해 본다는 것은 실제의 상황이 되면 분명한 한계가 있습니다. 또한 작심하고 사기를 치려는 사람을 상대로 당하지 않는다는 것은 결코 쉬운 일은 아닙니다. 사기꾼에게 당하는 사람은 어리숙하거나 별로 배우지 못한 사람일 거라는 것은 명백한 편견입니다. 사기꾼은 그것이 직업이기 때문에 평범한 사람(사기꾼이 아닌 사람) 위에 있다고 생각해야 합니다. 위의 사례에서 “나”가 아니라 “갑”, “을”, “병”이 되는 경우는 속수무책입니다.최근 이와같은 사고를 보상해주는 보험이 등장하였다고 합니다. title-insurance라고 미국에서는 부동산 거래시 일반화된 제도입니다. 우리나라 말로는 소유권용 권리보험 혹은 권원보험이라고 합니다. 교원공제회 자회사인 더 케이 손해보험(1566-7535)에서 나왔는데 부동산 가격 3억원 기준 보험료가 15만원 가량이라고 합니다.