안녕하세요 소나무입니다.스크롤의 압박이 있으므로.본글은 팁 1편에서 마지막편인 6편까지 한곳에 몰아 넣었습니다.부족하나마 조금의 도움이라도 드리고자 이렇게 지금까지 몇자 적어오며 시간을 보냈네요.다음에는 다른 주제로 찾아뵙도록 하구요.이제 시작하겠습니다. 1. 계약서 양식계약서양식은 중개업하는사람들도 곡 사용해야하는 양식은 없으므로.직거래시에도 인터넷에서 떠도는 양식을 출력해서 사용하시거나동네 문구점에서 판매하는 계약서 양식도 가능하구요.가까운 동네 부동산 들가셔서.계약서 한부만 주심안돼요? 잉잉..제가 공인중개사 공부를 하는데요 이래저래 실습삼아서 보려구요 잉잉..이러시면 왠만하면 주지 않을가 생각합니다 -_-/2. 계약서 작성 전계약서를 출력하셨으면 출력된 계약서를 한번 째려봅니다..이제 내가 여기에 무엇을 적어야 하고 무엇을 기재해야하는지..눈으로 한번쭉 보신후에 조심스레 펜을 드는것이지용.계약서란 추후 분쟁이 되는 문제를 위한 일종의 증거품이랍니다.일반적으로 계약의 의미는 구두(말)로써도 가능한것이기 때문이지요.case1 ) 계약서를 쓰지 않았는데 말로 그냥 하겠다고 하고 돈의構?돈을 얼마 걸고 왔는데 취소 못할가요? case2) 방이 마음에 들어서 00원을 입금했습니다. 근데 제가 사정이 생겨서 입주를 못할거 같아요.라는 질문에 해당되는 글이라고 보심됩니다.제1 탄 에서는 우선 전체적인 계약서의 틀을 잡아 보았으니 제 2 탄 에서는 계약서의 기초적인 부분을 살펴 보기로 하겠습니다^^1. 우선적으로 갖추어야할 준비물을 살펴 보도록 하지요.a. 집주인 ( 집주인의 인감, 주민등록증) - 물론 집주인부인이나 대리인일경우 주민등록초본 ,위임장, 인감증명서가 필요하나. 대부분의직거래시 그런걸 싫어하시지요 임대인측에서.. 물론 귀찮다는 이유로...b. 나 ( 주민등록증, 인감, 계약서에대한 지식)c. 계약서 2부 ( 출력해서 쓰신다면 2부를 똑같이 쓰시구요. 먹지기능이 있는 계약서라면 두개 붙여서 쓱싹)d. 인주 ( 은근히 인주가 없어서 구하시는분들이 많더라구요 미리 준비해가심 편합니다.)e. 유에스비 ( 폰뱅킹은 안하시는데 현금으로 주기가 좀 그렇다.. 하시는분들 공인인증서 담아서 사용하세요)f.영수증 ( 현금으로 준비하시는분들은 영수증 챙겨가시구요.)g. pen ( 가장 중요한것이죠.. 은근 쓸께 없어서 찾는 경우가 비일비재 합니다 하하하)h. 등기부등본 ( 계약서 작성전 인근 부동산에서 하나 때오시거나, 구청가셔도 되구.. 머 방법은 택일.)대충 준비물은 이렇게 하시면 어느정도의 상황은 만들어 지네요.바로 계약서 작성에 들어가보려 했으나 여기서 문득 드는 의문.부동산을 통해서 계약을 한다면 중개대상물확인설명서란것이 있답니다.머 그다지 큰 역확을 하지 않고 가볍게 보일수 있으나 중개업의 분쟁은 대부분 저 확인서 때문에 발생하지요.하지만 직거래에서는 저런것을 작성하지 않으니 계약서 쓰기전 집상태를 꼼꼼히 살펴보아야 하겠네요때문에 먼저 집상태 확인부터 해야겠다는 생각이 드네요.2. 집 상태 확인하기 (물론 알아서들 꼼꼼히 하시겠지만서도 개략적으로 적어봅니다.)우선적으로 등기부등본을 미리 열람하시고 근저당 가압류등의 문제가 없는지 확인해보시기 바랍니다.집 내부를 신나게 살펴보고 맘에 든다고 하더라도 시가 2억원의 집에 근저당이 1억이 잡혀있고세금문제로 국세청이나 기타 관청에서 압류가 걸려있다면.. 말짱 꽝이 될테니 말입니다.자 등기부 등본을 보고 이정도면 괜찮다 생각하시면 ( 이부?( 이부분은 제가 도와드릴수 있으니 원하시면 말씀하시구요)이제 드디어 내 보금자리가 되어줄 집으로 들어가 봅니다.a. 가장 먼저 마주칠곳은 현관문입니다. - 자물쇠는 어떤것이 달려있으며 ,열쇠는 현재 누가 보관하고 있는지, 문상태는 어떠한지 등을 확인 하세요. 만일 자비를 들여 자물쇠를 더 설치하고 싶다면 집보는 동안에 집주인과미리상의해 놓으시구요b. 다음은 거실겸 주방이 되겠네요(물론 이런것이 없을수도 있으나 없는분들은 패스 있는분들은 읽으시구요.)- 먼저거주(거실겸주방)의 바닥상태와 벽지 상태를 확인해봅니다 그리고는 물을 한번 틀어보시고 누수가 발생하지 않는지 여부, 수압체크, 바닥이 장판이라면곰팡이확인 등. 또한 수도세는 어떤식으로 부과하는지자연스레 물어보시면 되겠네요.c. 자 다음은 방다음으로 가장 중요한 화장실겸 욕실을 살펴 보도록 하겠습니다.- 일단 변기의 상태를 확인합니다. 물론 물도 내려보셔야 하겠구요. 물을 내리는 과정에서 변기바닥에서 물이세지않는지 잘살펴보시구요..(나중에 응가물이 줄줄 흐르면 참 낭패자나요.. 우웩..ㅠㅠ) 다음은 화장실에 창문이 있는지 환기는 잘되는지 여부, 빛은 들어오는지등을 확인 하시면 되겠네요. 물론 샤워기도 틀어보시구 수압체크하시구요.(씻는데 물졸졸 나오면.. 대략 난감함..)d. 이제 본격적으로 방을 살펴볼 차례입니다.- 방에서 가장 중요한것은 바닥과 벽 그리고 창문 입니다. 바닥은 장판을 들춰보시구 곰팡이가 있는지 여부 만일에 있다면 어떻게 해결해줄지 집주인과 협의하시구요 벽은 도배가 되어있는 상태이기때문에 자세히 살펴볼수가 없답니다.따라서 벽의 균열등만을 확인할수 밖에 없겠지요. 그리시면서 자연스레 집주인에게 벽에 못박는건 괜찮죠? 해보시구요 (만일 도배를 해준다면 도배하는날 직접가서 벽상태를 확인하는것도 좋은 방법입니다. 시간이 아깝다구요? 에이~~) 창문은 열었다 닫았다 해보신후 소리가 나진 않는지 방범창은 어떻게 되어있는지 행여나 없다면주인에게 넌지시 방범창은 안해주죠? 하면서 한번 실없이 웃어주구요. 창문을 열고바람은 어떻게 들어오는지 빛은 어디로 들어오는지 등을 확인하시면되겠네요e. 그리고는 이제 자잘하지만 추후 말이 많이 나오는 것들을 살펴봐야겠네요- 우선은 방이나 주방 화장실의 전등스위치를 꾸욱 눌러줍니다.행여나 깜박깜박 거리거나 문제가 있다면 바로바로 체크해주는 센스. 또한 전등스위치부분이 너덜너덜하거나 문제가 있다면 이것도 미리미리 집주인과 상의 하시구요&n굴림> 전등을 키며 전기세는 어떻게 부과되는지 자연스레 물어보시면 되겠구요.- 방에 있는 콘센트또한 확인해보아야 하겠지요. 은근전기 안들어오는 곳도 있다는..- 문짝의 손잡이, 싱크대선반 등의 손잡이 파손여부와 창문고리 등등... 참 자잘하네요 하핫 머 개략적으로 이정도만 확인하시면 될거 같네요.여기서 하나의 팁입니다.위에 써드린 내용말고도 기타 세세한 부분은 직접 확인하시면서요.노트를 하나 들고가셔서곰곰히 분류하여 문제가 있는 부분은 기재해놓으시길 바래요.그 문제에 대해 집주인은 어떻게 해주기로 하였다도 기재해놓으시구요.그래야 다음편에서 다룰 계약서 작성시에 유용하게 사용될수 있거든요.본격적으로 계약서에 관해서 다루어 볼꺼랍니다.1. 2편에서 준비해둔 준비물을 가지고 떨리는 마음으로 집주인과의 대면을 시작합니다.먼저 계약서를 쓰실때는 미리 출력해둔 등기부등본부터 확인하시길 바래요.a. 등기부등본상 소유자와 내앞에 앉아있는 사람의 주민등록증이 동일한지 여부만일에 남편이나 부인 아들 딸 기타 사람들이 대리인으로나왔을경우에는 계약서에 보시면임대인란 바로 아래 대리인란이 보이실거 랍니다. 임대인란에는 임대인의 이름과 주민번호연락처 등을 기재하시고.대리인란에도 대리인의 인적사항을 마찬가지로 기재하는 것이지요.여기서 임대인란에 찍힐 도장은 당연히 인감증명서와 비교하여 동일한 것이 되어야 하구 말이지요.물론 대리인은 대리인 도장을 사용합니다 ^^( 매매처럼 큰 (임대인입장에서;;) 금액이 아닐경우 위임장은 대부분 귀찮아서 안하더라구요..모..이부분은 알아서..^^)b. 그리고 이제 보아야할건 내가 들어가서 살집이 어떤 상태에 놓여져 있는가를 확인 하셔야 합니다.가장 많이들 물어보시는 두가지. 압류 와 저당 우선은 이 2가지를 살펴보도록 하겠는데요.우선 압류란것은 세금 기타 채권등을 변재하지않았을 경우에 담당기관이 법원에 신청하여 채권대신에 그 목적물을강제로 팔아서 자신들의돈을 챙기겠다고 설명하면 좀 쉬울꺼 같네요.저당(근) 란것은 대부분 알다시피 자신의 목적물을 담보로 돈빌려다 쓰고 추후에 변재하지 못하면 법원의 판결문을 받아서임의경매로써 자신들의 돈을 챙기겠다는 것이구요.압류란것은 강제성이 띄고 저당이란것은 아직은 강제성이 띄지 않는다고 생각하지면 편하실거 같군요.- 현재 집에 00은행(세무서)에서 압류가 되어있네요.. 이런집 들어가도 괜찮을가요... -> 압류금액을 살펴보시구 어디에서 압류를 걸었는지 여부와 계약시 그것에 대한 변재를 언제까지 할것이지 특약사항에 기재해놓으시구 만일 몇일까지 변재하지 않는다면 임대인과 임차인의 계약은 해지된것으로 보아 보증금은언제언제까지 돌려주기로한다라는 문구정도가 확실하겠군요. - 현재 집 매매가가 2억인데 근저당이 1억이나 잡혀있어요 어떻하지요..ㅠㅠ -> 매가 2억에 근저당 1억이라면 현재 들어가시는 세입자의 보증금(전세금)이 얼마인지 여부와혹시나 경매로 넘어갈시에 내가 전부 보장받지 못하는 상황이 발생될것으로 예상된다면. 그부분에 대해서 1억 전부가 아니더라도 그중 일부의 변재라도 요구해보시고 변재를 해준다하면 위와 같은 방법으로 기재해놓으시면 조금 편하지않을가 싶네요.모.. 대충 이정도라고 말씀 드릴수 있겠습니다.무작정 내가 살집에 압류가 되어있다 저당이 많은거 같다라고 불안해 하지 마시고.주위의 부동산에 문의하시거나 스캔가능하시면 오키에 올려주시거나. 인근지역이면 가지고 오시면 권리분석은 해드릴테니..무작정 겁부터 덜컥 집어 먹으시면.. 배탈난답니다 호호호.c. 등기부등본을 살펴보았으면 이제 본격적으로 계약서공란에 하나하나 기재합니다.d. 2편에서 알려드린 집내부의 구조 등등 문제점이 있다면 특약사항에 꼼꼼히 기재하시구요.e. 확인설명서는 직거래시 쓰지 않으므로 계약서쓰기는 은근 간단하다라고 말씀드릴수 있겠네요.우선 계약서에대한 팁입니다.직거래시 계약서 공란은 일단 꼼꼼히 채워넣습니다.어떤어떤 란이 있는지는 1.2.3 편을 참고 하시구요.(참고했는데..없으면.. 계약서 보시면..빈칸들 채우심되요..ㅎㅎ)먼저 소유자 확인을 위해 당일 발급받은 등기부등본과 계약서상 계약자의 이름이 동일한지 여부를 확인합니다.물론 계약자의 주민등록증을 통해 확인하시구요.대리인이라면 그전 내용을..참고하시구요(1,2,3편)소유자 확인이 끝났다면 다음은 물건 소재지에 관한 부분입니다.이것또한 등기부등본을 참고하시면되요.(사실관계는 건축물대장이 우선시 되긴 하지만 일반적으로 등기부로^^)하지만 정확하게 하시고자 하신다면 물건 소재지에 대한 부분은 건축물대장을 이용하세요^^.내가 입주할 동과 호수를 확인하시고 정확히 기재하시구요.--------------------------------------------------------------------------------------------------------가끔 이런질문들이 종종 올라오곤 했답니다.EX.1) 제가 들어가서 살방이 등기부에 기재가 안되있구요 그냥 층수만 표시되어있는데 어쪄죠?EX.2) 집주인은 301호라고 하는데 등기부상에는 3층 면적 000중 일부라고만 되어있어요..보호받을수 있나요?-> 1. 우선은임차하신 방의 문에 호수가 표시되어있는지 확인하시고 표시되어있지 않다면 표시를 해주세요. 그리고 계약서상에 정확히3층 301 등과 같이 적어주시면 됩니다. 그계약서 그대로 전입신고 하심되구요.-> 2. 보증금등의 보호에 관해서는 말이죠.위에 말씀드린바와 같이 문입구에 호수등을 표기하고 계약서에 호수를 기재 하시고 전입신고 +확정일자를 받으시면 동일하게 보호받습니다.---------------------------------------------------------------------------------------------------------소재지를 다 기재하셨으면. 나머지 계약서상 빈칸들을 채워주시고 (대부분 인적사항적는곳이 많답니다)직거래이므로 계약서는 총 2장이며.간인(계약서 위조를 방지하기위해 도장을 계약서를 겹쳐서 찍는걸 말합니다.)을 찍습니다.이렇게 계약서에 대한 부분은 간략히 설명 드렸구요.(중개업소 이용시 : 계약서. 임대인 임차인 도장만 찍으면 완성되게끔 알아서 다 만들어 놉니다.)다음은 특약사항입니다.특약사항은 계약서의 꽃이라고 표현할수도 있을만큼 아주 중요한 부분이랍니다.물론 그 작은 계약서에 모든 사소한 내용을 기재할수는 없겠지만 그래도 추후 문제발생시.특약사항을 계약서에 기재해놓았다면 수월히 해결되겠지요?++ 물론 어느한쪽에게 불합리한 특약사항은 법적으로 인정하지 않으므로 유의하시기 바라구요.통상적으로 특약사항에는 수도사용금액, 전기사용금액 등의 부분과입주 전까지 수리, 보수, 등의 문제점해결을 위한 내용들.그리고 임대인과 임차인의 이해관계를 원만히 해결하기위한 내용들이 기재되는데요.이곳 피터펜에 올라오는 내용중가장 많이 문제가 되는 내용 몇가지만 집고 넘어가도록 하겠습니다EX 1. 계약할때 수도세 문제에 대해서 집주인과 한달에 10000원씩만 내기로말로써 이야기했었는데요.. 친구2명이 몇달간 저희 집에서 머물게 되었습니다. 주인집에서 수도세를 더 달라고 하는데요..EX 2. 전기세는 쓴만큼만 나온다고 했는데..전 집에 있는 시간도 얼마없는데..전기세가 너무 많이나와요..알고보니.. 개별계량기가 달려있지않고 가구수대로 나누네요.. 참..황당해서..EX 3.계약한지 0달(년)가 되었는데요 방을 빼려하는데.. 주인이 보증금을 새로들어온 사람이 와야..준다네요.. 새로 계약할 방이 날짜가 다가오는데 보증금을 받을수 있는 방법이 없을까요..?EX 4. 근저당이 0000000000000원 있는 집인데 집시세는 000000000000000000이구요. 들어가도 될까요 이런집..?물론.. 사례는 수없이 많으나.. 제가 현재는 책을 내려는게 아니기때문에..개략적으로 자주 올라오는 것들을 추려보았습니다.이러한 상황 참 곤란 하실수 있습니다. 하지만 만약에 계약서 쓸때 미리 특약사항을 이렇게 적어놓으셨다면좀더 수월하게 해결되지 않을가 생각합니다.-> 1. 특약사항 : 수도요금은매달 00일 만원을 000에게 지불하기로 한다.(N/1이아닌 이런문구..들어가면..너무..티가나서^^) 조금은 애매한 표현이나 이것이 세입자의 입장에서는 조금 유리하게 작용할수 있답니다. 계약서의 내용대로 매달 00일 만원씩만 내기로 하지 않았느냐. 솔직히 수도요금 많이써봤자 얼마 나오지도 않는다.친구들도 어차피 집에있는 시간도 별로없고..어쩌구저쩌구.... 이렇게 앞에 계약서의 내용을 강조할수 있는 부분이랍니다.-> 2. 특약사항 : 우선은 개별계량기가 달려있는지 계약 전 직접 현장에서 확인해보시는것이 가장 좋은 방법이며.전기요금은 000호 개별계량기에의거 사용한 만큼 지불한다. 만일 개별 계량기가 달려있지 않았다면 입주전 까지 임대인은 000호의 개별계량기를 설치하기로 한다. 입주전까지 설치되어 있지 않는다면 계약위반사항에 해당되어 (계약해지 OR 기타 보상이나 해결책등) 하기로 한다. 라고 적어 두시면좀더 수월할거 같구요.-> 3. 특약사항 :임대차기간 만료 와 보증금의 반환은 민법에 의거 동시이행 하기로 한다. 이 부분에 대해서는 특약사항으로 기재할만한 내용이 별로 없을수 밖에 없는 이유는요. 계약서에 계약기간과 내 사정으로 인한 집을 빼야할기간이 정확히 일치 하지 않기 때문입니다. 위에서 말씀드린바와 같이 임대인 임차인 어느한쪽에 불합리한 특약사항은 인정되지 않기 때문이지요. 따라서 이주 계획이 있으실 경우에는 특약사항보다는 1개월전까지 임대인에게 통지하시는것이 우선이시겠구요. 상황에 따라 다르나 만일 끝까지 새로 입주할 사람이 와야 보증금을 준다는 분들이 계신다면. 1개월전에 통지한 사실을 상기 시켜주시고 새로들어갈집의 보증금여유가 있으시면 임차권등기명령을 신청해두시고 만일 받고 나가야 한다면. 인근 지방법원에 가셔서 소액재판으로 보증금반환청구소송의 방법도 있답니다. 참 골치 아픈.. 순간이죠... 임차인의 서러움...-> 4. 특약사항 : 현재 목적물 00에 잡혀있는 근저당 0000는 (000중일부는) 입주전까지 말소하기로 한다. 입주전까지 말소가 되어있지 않는다면 계약해지사유가 될수 있으며 (주절주절 왁자지껄 쏼라쏼라) 이렇게 쓰셔서 사전에 근심을 덜어내시거나. 집주인이 이래저래 어쩌구저쩌구 입주까지는 안돼고 언제까지 해주겠다고 하신다면. (물론 이중에서 최선책은 내가 내는 보증금(전세금)으로 돈읖 미리 갚는것이 가장 좋지요.) 그 내용 역시 계약서 특약사항에 00년00월00일까지 말소하기로 한다. 말소하지 않老舊?않을경우 (쏼라쏼라) 이렇게 기재해놓으시면 조금은 수월할듯 싶네요. 물론 암암리에 임대인의 다른 깨끗한등기의 재산에 전세권 등의 설정도 가능하고 보증금에 대한 현금보관층 차용증 등을 사용하는 경우도 종종있긴 합니다만 일일이 다말하기엔..자 계약서를 잘쓰셨으면 이제 앞으로 싫든 좋든 정이 들수 뿐이 없는 나만의 공간이 생깁니다.이 공간에서 살면서 집주인과의 분쟁등을 우선적으로 다루어 볼까 합니다.물론 앞에 1~4편을 잘 이해하시고 실천하셨으면 왠만한 문제는 발생되지 않을꺼라 생각됩니다^^;1. 상담글중 가장 많은 부분을 차지하는 집에 하자가 생겼을 경우입니다.case1) 보일러는 돌아가는데 방이 냉방이예요 & 온수가 안나와요.case2) 바닥에서 물이새요. 전기 전원 스위치가 켜지질않아요.이경우에 있어서는 우선적으로 집주인에게 이사실을 알리시길 바랍니다.그리고 나서 집주인이 고쳐준다고 하시면 반드시 수일내로정확한 약속과 시간을 정하시길 바래요.알았다고 해준다고 해서 1~2달 동안냉방에서 주무시던분들도 계셨으니...또한 집주인이 시간이 없다고 계속 나중에 나중에를 외치신다면.집주인에게 전화나 문자로(문자보낼시 보낸메세지함에 저장해두시는게 좋습니다.)내가 수리업체를 불러서 추후 영수증 첨부해서 보내드리겠다라고 말씀하신후에.우선은as기사를 부릅니다. 그럼 이런저런 진단을 내려줄것인데.보일러& 수도 기타의하자가 세입자의 관리소홀로인한 문제인지.보일러& 수도 기타의 노후화 기타 이유등에 있어 임대인에게 부담되어야 할부분인지를정확히 as 기사에게 견적서등에 어떤어떤 이유로 (노후화가 가장좋아요.)수리한다는 문구를 남겨두시면 더욱더 수월합니다. 임대인은 임차인이 목적물을 사용함에 있어 수선의무가 당연시 되어있으므로.그렇게 수리를 마치고 수리비용은 당연히 임대인에게 청구할수 있습니다.(임대인이 돈을 안줘요? -> 내용증명or각종증명할만한 문서등을 이용 소액심판 ㄱㄱ)바닥에서 물이 새는 경우는 대부분 바닥으로 이어져 있는 관의 노후화 때문입니다.머 공사하는데 시간이 올려걸리고 비용이 많이 들고 이런소리 하지말라하세요..임대인들께..관 라인따라 바닥좀 뿌시고 파이프교체후 다시 세멘발라서 덮어주고 모든것이 하루면 정확히 끝나니까요 >.<2. 옆집 소음및 기타 문제점case) 이사를 들어갔는데 옆집에서 방구 뀌는 소리까지 들려요-_-+case) 옆집에 사람이 죽어서 방치되고있는지..창문만 열면 썩은내가 진동을 -_-+case) 낮이고...밤이고... 정말... 신혼은.. 달콤한가봐요... 젠장...출근좀해라..-_-+우선은 방음 문제랍니다.기본적으로 아무리 계약전에는 하루왠종일 방안에 있어보지 못하는게 한스럽죠..잠깐 방보러 갔을때는 조용한듯 싶었는데. 막상들어와서 살고 보니 이건멍미??..-_-하지만 세입자.. 정말 힘없습니다...맞습니다..맞고요..우선은그집과 우리집과의 벽을 자세히 살펴보도록 합시다. 합판을 덧대서 벽을 만들었는지이렇다면 건축법상 문제가 발생될수 있으므로 아주 수월한 케이스겠죠.하지만 벽은벽인데 벽같지 않은..단단한벽..소음처리하나도 안되는 벽이라 한다면..골치아파집니다.임대인이 책임질 부분은 아니라는것이죠.소음의 기준은 사람마다 다르기 때문에 단지 소음만을 이유로 계약을 해지할수는 없거든요.이럴때는 이런조치를 하시는게 현명합니다.1) 절대 세입자간 언쟁을 피하세요.2) 우선 집주인에게 이사실을 통보한후 무슨이야기를 하는지 들어보세요.3) 이야기를 들어보신후 납득가는 말씀을 하시면 일단 pass 하지만 정말..울컥하게된다면..아래로..4) 울컥한 기분을 잠시 억누르시고.. 조용히 차근차근 이야기 합니다.5) 임대인에게는..임차인이 사용,수익을 재대로 할수 있게 해야하는 의무가 있답니다..6) 근데.... 난.....7) 옆집남자가..전날 술을먹었는지 안먹었는지 몰먹었는지 매일아침소리로 확인이될뿐이고!8) 신혼부부 옆집살아서 낮이며 밤이며 혼자 방바닥 긁으면서 바늘로 허벅지 찌를뿐이고!!9) 머.. 이런식이라는거죠 ^^;;10) 흠흠.. 다시 진지하게 돌아와서 법적으로 해결을 보시려면 법원의 판결문을 받아야 합니다.11) 판결문을 받기 전까지는 소음을 이유로 임대차계약을 해지할수 없기 때문이지요..12) 따라서일책은 집주인과 타협이책은 판결문받고.. 임대차계약해지와 동시에 이사비 등등이렇게 해결하시면 될꺼 같네요...가장 중요한건.. 이사전 벽확인 잘하시고.. 옆집이 혹시나 공실이라면 친구랑 같이가서 번갈아가며 화장실에서 x도 누워보시고..물도 내려보시고 -_-;;;자 이제 마지막을 장식할때가 온것같군요.마지막에 다룰 내용은 바로 이사를 갈경우 보증금을 돌려받지 못하는경우.정말 상담글 100개가 있다면 그중 절반정도를 차지하는 부분이랍니다.따라서 마지막으로 이부분에 대해서 심오하게 파해쳐 보기로 하겠습니다.case1) 제가 보증금 1000(500)~30(2,4,50) 에 살고 있는데요 이사갈곳을 계약해놓았는데. 지금 살고 있는곳 세입자가 빠지지 않아서 보증금을 못돌려받고 있어요 ㅠㅠcase2) 계약기간이 만료되었음에도 불구하고 집주인이 보증금이 없다고 배째라네요. 새로 세입자 오기전까지는 못준다구..ㅜ 보증금 돌려받을수 있는 방법없을가요?크게 이렇게 두가지 케이스만 다루어 보도록 하겠습니다.저 두가지 경우만 해도 거의 모든 내용들이 나올수 있을것 같으니 말입니다.우선은 세입자가 가장 중요하게 생각해야할부분이 나의 계약기간이라는것입니다.대부분 많이들 들으셔셔 아는 내용이시겠지만서도. 다시한번 언급해보도록 하겠습니다.계약이 묵시적 갱신이 되지 않기 위해서는 최소한 임대인은 : 3개월전임차인은 : 1개월전 까지 계약을 연장하지 않겠다고 통보를 해야합니다.그렇게 해야 우선은 계약이 연장되지 않는다는 의사임과 동시에 가장 기본적인 행동입니다.하지만 요새는 계약 1개월전에도 방을 내놓았을경우에도 방이 안나가서애를 먹으시는 분들이 많기때문에 최소한 2달정도는 여유를 두시고집주인에게 말씀하시면 좋을듯싶습니다.그리고 세입자가 두번째로 중요시 생각하셔야할 부분은 위에서도 언급했던바와 같이 보증금반환 특약에?특약에 관한 부분인데요.처음 계약서를 쓰실때부터 특약사항란에 기재하는 방법입니다.그렇게 기재해놓는다면 정말 금상첨화임이 분명하나 대부분의 집주인이 승낙을 하지않겠죠..그런만큼 확실한 방법이니 윗글에서 참고 하시길 바라구요.세입자가 세번째로 중요하게 생각하셔야 할 부분은임차인이 임대인에게 요구하고 내세울수 있는 권리 부분입니다.임대인이 임차인에게 요구하고 내세우는 권리가 있듯이 우리 세입자에도 그런 권리란것이 있습니다.1. 세입자는 계약기간만료와 동시에 목적물을 반환하고 보증금을 받을수 있는 권리가 있습니다.2. 물론 세입자에게 2기이상의 차임이 연체되거나 기타 다른 중대한 과실이 없을 경우에 말입니다.물론 이런 권리가 세입자에게는 정말 무용지물이 되는것이 대부분이지만 말입니다..네번째로는 법적절차 등에 관해 말씀드리겠습니다.1. 계약만료전 1개월전에 임대인에게 통지하고 방이 나가지 않아서 보증금을 못받게 되는경우-> 다른집 계약할 돈이 있으시면 현재 살고 있는 집에 임차권등기명령을 신청 하시고 나가시길 바랍니다.임차권등기명령제도란것은 쉽게말해서 내가 살고 있던 집에 대한 내권리와 순위등을 그대로 유지해주는 것을 말합니다.임차권등기명령제도의 절차는 첨부해드린 파일을 다운받으셔서 보기길 바랍니다.2. 두번째로는 소액심판등의 절차가 있습니다.->보증금이 2000만원이 넘지 않는다면 가장 간단하고 법무사통하지 않고 할수 있는 소액심판제도입니다. 거주지 법원에 가시면 소액심판에 관한 신청서가 있습니다. 작성하시고 접수하시면. 추후 기일이 정해지면 출석하여 단 한번의 재판으로 판결받을수 있기 때문에 보증금 기타 전세금이 2000만원이 넘지 않으시다면 적극(나쁜임대인에게..) 이용하시길 바랍니다.3. 민사소송의 경우. -> 보증금 기타 전세금액이 2000만원 이상이라면 결국 민사소송까지 가야한답니다.> 민사소송은 시간도 오래걸리며 이래저래 복잡하고..법무사 수임료에.. 변호사 수임료..승소했을경우 승소비 따로 줘야하고.. 정말 막장까지 가서는 어쩔수 없이 선택하는 절차입니다.이렇듯 세입자가 보증금등을 받지 못할경우에는 몇가지 방법들이 있긴 합니다.하지만 가장 좋은 방법은 언제나 임대인(집주인)과의 의사소통으로 원만하게 해결하시는게 가장 좋은 방법이라는것을 알려드립니다.그리고 글을 접기 앞서 마지막으로 기타 경매에 대해 잠시 말씀드리고 글을 마치도록 하겠습니다.-> 집 시세가 3억인데 융자가 1억5천이 들어있어요. 이곳에 전세 1억을 주고 들어가려는데요.. 경매 넘어가면어떻게 저희가 받을수 있는 부분이 있을까요,...ㅜㅜ이런글 올려주시는분들을 위해 간단히 하나 설명해드리겠습니다.요새 거품이 많이들 빠지면서 경매물건중에서도 유찰되는 물건들이 많이있습니다.잘알아보지 않고 덥석 물어버린다면 시세보다 비싸게 주는 경우도 있기 때문이죠.지인에게 들은 요새 경매의 평균 낙찰 %는 60~75% 정도의 금액에서대부분 입찰된다고 합니다.따라서 4억의 경우 4억의 75%금액인 3억으로 낙찰된다고 가정해본후에.1순위인 융자 1억5천 이 빠진다고하면 나머지금액은 1억 5천이 남고전세가 1억이 있으시다고 한다면 2순위로 받게 되시기 때문에 이경우에는 안전합니다.하지만 4억의 60%의 금액인 2억4천만원에 낙찰된다고 가정해볼경우네는1순위 융자 1억5천 빠지고나면 남는건 9천뿐이랍니다.9천을 가지고 가신다고 해도 나머지 1천에 대한 전세금 부분은... 그부분에서 바로 보장받지못한다는것이죠.따라서 모든 상황은 케이스 바 이 케이스 (case by case) 입니다.한가지 당부드릴내용은 무조건 융자가 있다고 경매에 넘어가는것이 아니기 때문에직거래 하실경우 융자가 있으시다면 낙찰가 60%정도로 금액을 환산한후에자신의 경매순위를 따지셔서 계산해보시는것도 괜찮을듯싶습니다.하지만 이런저런..분쟁을 조금이나마 줄이자면 중개업소중에서도 일잘하고고객관리 잘해주는 부동산들이 있으므로. 그런곳을 이용하시면 더좋을꺼 같다고 생각합니다.집에서 고민고민 하면서 쓰고있는 글이 아닌 사무실에서 눈치보며 적은글이라.약간 두서가 없을지 모르겠지만서도.이글로 인해 조금이나마 도움받는 분이 계셨음 하는 맘으로 이렇게 적어봅니적어봅니다- 이글은 프린트해서 가지고 다니시면서 꼼꼼히 챙겨보시길 바라며.. -> 이곳에 파일첨부로 올려놓았으니 두고두고 봐주시면 감사하겠네여. cafe.naver.com/qnehdtksqlxkals