김상원 세무사의 세무 절세 여행 제413회 급등 부동산 매각시 절세와 장기보유특별공제 급등한 부동산 매각 시 절세 방법가격이 급등한 아파트 등 부동산을 매각할 때 세금 걱정이 많다. 물론 가격이 오른 만큼, 오른 이익에서 내는 세금이지만 왠지 세금을 많이 내게 되면 괜히 억울한 생각이 드는 것이 인지상정이다. 급등한 부동산을 매각할 때 세금을 줄여 보는 방법에 대해 알아보자. 5년 전 서울에서 작은 상가를 취득한 김씨. 경기가 좋지 않아 얼마 전부터 임차인을 구하지 못해 고민하다가 이번에 상가를 매각했다. 막상 매물로 내놓으니 사려는 사람도 없어 급매로 처분하느라 5000만 원 가량 손해를 보고 매각했다. 현금 사정이 좋지 않은 김 씨는 살고 있는 아파트도 마침 재건축을 앞두고 가격이 크게 올라 매각할 생각이다. 하지만 문제는 비과세 거주 요건을 채우지 못해 지금 아파트를 매각하면 세금 부담이 클 것 같다. 상가에서는 손실을 보고 아파트를 매각하면서 꽤 많은 세금을 내야 한다니 왠지 억울하다는 생각이 든다. 세법상 양도소득세는 같은 해 양도소득 금액을 합산해 계산 부동산 투자에서 손해를 본 부동산이 있고, 이익이 생긴 다른 부동산이 있다면 양쪽을 같은 해에 팔면 절세가 가능하다. 김 씨의 경우 올해 안에 아파트를 파는 것이다. 위의 방법으로 절세가 가능한 것은 세법상 양도소득세는 같은 해에 처분한 부동산의 양도소득 금액을 합산해 계산하기 때문이다. 즉, 올해 안에 아파트를 매각한다면 아파트 양도소득에서 상가 매각으로 손해 본 5000만 원을 제한 금액을 기준으로 양도소득세를 계산하면 된다. 아파트 매각을 통한 양도소득이 3억 원이고, 상가 투자 손실액 5000만 원을 공제한다면, 공제를 하지 않았을 때에 비해 1750만 원 정도 절세가 가능하다. 같은 해에 여러 건의 부동산을 팔면 합산돼 과세표준이 커질 수 있어 하지만 위의 상황과는 반대로 여러 건의 부동산에서 수익을 얻었다면 전혀 다른 상황에 직면할 수 있다. 만약 모두 수익을 낸 부동산을 매각해야 한다면 되도록 1년에 한 건씩 나누어 매각하는 것이 절세 방법이다. 같은 해에 여러 건의 부동산을 매각하면 양도소득액이 합산돼 과세표준이 커진다. 예를 들어 양도소득 과세표준이 1000만 원인 두 건의 부동산을 같은 해에 팔면 200만 원을 부담해야 하지만, 1년씩 나누어 매각한다면 한 해에 60만 원씩, 총 120만 원의 세금만 부담하면 된다. 체크포인트 위와 같이 누진세율이 적용되는 세금은 과세단위나 과세기간을 분산하게 되면 절세가 가능하다. 부동산을 부부 공동명의로 해 놓는 것도 과세표준을 낮춤으로써 누진세율 효과를 완화시키는 방법이다. 상속세와 증여세의 경우는 10년 단위로 합산하여 누진세율을 적용하므로, 10년 단위의 계획을 세워 재산을 이전하면 세금 부담을 크게 완화시킬 수 있다. 보유기간 길 경우 장기보유특별공제 활용! 한 가정의 가장 큰 재산이라면 역시 집 등 부동산이 될 것이다. 결국 이 부동산을 팔아 자녀에게 증여도 하고, 노후 대책의 최후 보루로서 남겨 두기도 한다. 이러한 부동산을 매각하는데 매우 중요한 고려 사항인 장기보유특별공제 제도를 활용한 절세 포인트를 알아보자. 분당에 거주하는 김 씨. 얼마 전 자녀가 결혼하여 아파트에서 부인과 단둘이 살고 있다. 부부만 사는데 굳이 큰 집이 필요하지 않아서 지금 사는 집을 팔고 좀 더 작은 집으로 이사할 계획이다. 현재 거주하는 아파트는 그 동안 가격이 많이 상승하여 시세는 17억 원(공시가격 14억 원, 10년 전 5억 원에 취득) 정도이다. 그 동안 아파트 가격이 가파르게 상승하여 기분도 뿌듯하지만 막상 팔려고 하니 양도소득세에 대한 걱정이 앞선다. 1세대1주택 비과세 요건을 충족하면 실제 양도가액으로 9억 원까지 비과세 1세대1주택 비과세 요건(3년 이상 보유, 서울 등 7개 지역은 2년 이상 거주)을 충족한 경우 실제 양도가액으로 9억 원까지는 비과세 적용을 받게 된다. 김 씨가 17억 원에 집을 팔면 양도 차익은 12억 원이지만 양도세는 12억 원 전체가 아니라 5억5700만 원에 대해서만 부과된다. 매매가격 17억 원에서 9억 원 초과분이 차지하는 비율이 중요하다. 전체 양도 차익에 이 비율을 곱해 양도세 대상 금액을 산출한다. 물론 이 과정에서 일부 소요비용도 과세 대상에서 제외할 수 있다. 10년 이상 보유하면 장기보유특별공제 최대한도까지 받아 1세대1주택자가 집을 10년 이상 보유하면 장기보유특별공제를 최대한도(양도차익의 80%)까지 받게 된다. 김 씨의 경우 과세 대상이 되는 양도차익 5억5700만 원 중 4억4600만 원이 공제된다. 장기보유특별공제 제도의 위력이 유감없이 발휘되는 시점이다. 절세 측면에서만 본다면 1주택자는 가급적 집의 보유기간을 길게 가져가고 집을 파는 것이 가장 유리하다. 체크포인트 양도세 문제뿐만 아니라 우리에겐 또 다른 고민이 있다. 바로 집을 팔아 생긴 돈의 일부를 자녀에게 주고 싶은데 현금으로 증여하는 게 나은지, 아니면 작은 집이라도 사서 주는 게 나은지 결정하기 어렵기 때문이다. 부모들도 살아야 하기 때문에 양도차익 전부를 자녀에게 줄 수 없다면 가능한 한 매각 시점을 늦춰 세금 부담을 줄인 뒤 현금으로 증여하고, 그 돈을 종자돈으로 활용해 투자하고 살아가도록 하는 것도 의미 있는 방안이 될 수 있다.