먼저, 죄송합니다. 제가 처음 전세 계약을 해보는 거라..나름대로 찾아보고 질문 드립니다만, 워낙 무지하다 보니.. 답답하시더라도 친절한 설명 부탁드립니다.
오늘 원룸(다가구) 주인세대에 2억 전세 계약을 하고 왔습니다.건물은 원룸이 22실에 쓰리룸은 저희가 계약한 집 하나 뿐이구요. 원룸은 각 실 전세가 7천씩 잡으면 되겠더라구요.
건물이 아직 준공 전이구요, 건물주 말로는 이번달 말일에 떨어질 거라고 합니다.등기부등본을 보니 토지에 근저당이 세 건, 총 10억5천쯤 잡혀있습니다.부동산 말로는 건물이 25억쯤 할꺼라고 하고, 건물주는 건물을 통째로 매매할 생각을 가지고 있는 것 같습니다.(25억보다는 많이 비싸게 내놨나 보더라구요..)
부동산쪽 평가액이 정확한지는 모르겠지만, 건물가를 25억으로 대충 계산해보니25억의 70%인 17억5천 중 근저당 10억5천을 제외하고 7억이라고 하면,저희보다 먼저 계약된 원룸 세 개의 전세금 약 2억1천을 제외해도 저희 전세금은 괜찮겠다 싶어 계약해버렸습니다..(지금 집의 계약 만료일이 5월 13일인데, 요즘 전세가 하도 귀해서 급하게..)
아래는 임대차 계약에 대한 특약 내용입니다.- 토지 등기부등본 확인 후 현 상태(건물 신축 중)에서의 계약임.- 위 부동산의 원룸이 전부 계약이 되면 근저당권 3건은 말소하기로 하되, 만약 전부 계약이 되지 않는다 하더라도 올 연말까지는 말소등기 하기로 한다.
앞서 말씀드린대로, 아직 준공 전이라 확장 공사나 인테리어 등등 건물주 분과 네고 할것이 많아서,그부분을 신경쓰다 보니특약에서 저희 권리 보호에 대한 많은 부분을 명시하지 못한 것 같습니다..돌아와서 이것저것 살펴보다 보니 아찔하고 답답하기만 하네요..건물주분은 찜찜하면 계약금 바로 돌려준다고는 하셨지만..
이제 질문입니다.
1. 토지 등기부등본상 땅주인이 건축하시는분 아내랍니다. 건물도 당연히 아내분 명의로 등기될꺼라고 생각하고 있는데요, 만약 그렇지 않을 경우 문제가 될까요? 최악의 경우 건물이 경매에 넘어갈때 토지에 대한 금액은 제하게 된다든지..2. 입주일(5월 13일)에 전입신고+확정일자를 받으라는데, 원룸이 5월 초부터 입주 가능하면, 입주 순서에서 밀려 저희 전세금의 안전을 보장받지 못하는 상황이 될지도 모르겠습니다. 전세금을 보호하기 위해서 제가 취할 수 있는 조치가 있을까요?(준공허가 후 입주 전에 전세권 설정을 미리 하면 될까요? 전세권 설정이 어렵다면, 건물주로부터 어떤 내용의 각서 정도를 받으면 될까요?)3. 특약 중 근저당 말소에 대해.. 원룸이 전부 계약이 되면 근저당권 3건은 말소하기로 부분의 계약의 의미가 전세인지 월세인지 불명확 한 것 같고, 연말까지라는 최종 말소 시한이 너무 긴 것 같습니다. 보완을 하는게 좋을까요? 보완한다면 어떤 식으로?4. 매매가를 부동산 평가보다 비싸게 올려 놓은 듯하여 빠른 시일내에 매매가 이루어질 것 같지 않습니다만, 건물이 매매될 경우에 대한 생각도 해둬야 할 것 같습니다. 특약에서 보완해야만 할 내용이 있다면 알려주세요.5. 잘한 짓일까요?? 내일이라도 달려가서 파기해달라고 해야할지.... T_T
친절한 답변 부탁드립니다. 감사합니다..