안녕하세요
많은 세입자분들께서 근저당이 설정이 되어있는 집에 들어갈때 자신의 전세(월세) 보증금이 안전할까에 대해 불안한 마음에 게시판에 질문을 많이 올리십니다. 전(월세) 보증금은 많은분들의 전재산이라고 할수있는데요. 정말 모르고 당하면 한순간에 합법적으로 날릴수도 있죠.
따라서 이 게시판에 오시는 많은 고수분들의 답변을 참고하시는것도 좋지만 크게 어렵지 않으므로 본인도 한번 직접 스스로 계산해보시면 더 도움이 되지않을까 해서 계산하는 방법에 대해 적어볼까합니다. (어차피 안전한지 정도만 판단할것이므로 전문적이고 구체적인 내용은 최대한 피하도록 하겠습니다)
혹시나 제목보시고 무슨 중개수수료 계산기처럼 계산기에 (보증금 입력, 근저당 입력) 하면 자동으로 안전도가 체크될꺼라 기대하셨다면 죄송합니다.

- 일단 완전 초보분들을 위해 대충 어떤방식으로 계산되는지 최대한 단순화해서 먼저 알려드리겠습니다.
오늘도 열심히 신혼집을 구하던 우결군, 눈이 번쩍 뜨일만한 전세집을 발견합니다. 무려 50평짜리 한강인근의 블링블링한 원룸(?)이 전세 8천에 나온겁니다. 이 방에 근저당이 20억이 잡혀있다는 말을 들었지만 근저당이 뭔지는 관심도 없습니다. 매일밤 꿈에서 봤던 바로 그집이니까요. 생각할필요도 없이 덥썩 계약하고 행복하게 살고있었는데 어느날 갑자기 집이 경매에 들어갔다는 통보를 받게 됩니다. 그후 우결군은 보증금을 한푼도 못받고 쫓겨나게 됩니다.

- 우결군은 몰랐으나 이 원룸의 시세는 25억이었습니다. 그리고 경매에서 18억에 낙찰되었습니다. 근저당은 빚을 말하는데 집을 담보로 빚이 20억이었습니다. 낙찰금액18억은 은행빚을 갚는데 먼저 쓰입니다. 그리고 남은 금액으로 전세보증금을 돌려주게 되는데 안타깝게도 낙찰금액이 은행빚에도 못미치므로 남은금액은 0원입니다.

- 이 예에서 보시면 아시겠지만 기본계산은 단순합니다.
* (집경매금액)에서 (내가 이사오기전에 이 집에 잡혀있던 빚)을 빼면 나머지금액이 내가 받을수있는 금액입니다.
이렇게 계산된 내가 받을수 있는 금액이 최소한 내 보증금보다는 많이 나와야 안전하다고 할수 있겠죠.

- 그럼 이제 계산을 위해 뭘 알아봐야할지 감이 오시죠? 2가지 입니다.
1.들어가실 (아파트,빌라,원룸,주택,오피스텔)의 시세 - 보통 이 시세의 70%를 경매가격으로 봅니다.(자세한건 밑에서 다시)
2.그 집을 담보로 잡혀있는 빚

(- 잠시 본론으로 들어가기전에 먼저 순위란것에 대해 잠시 언급하고 넘어갑니다.
집이 경매로 넘어가서 누군가 그집을 사게 되면 법원은 그 집값을 가지고 빚을 준사람들에게 돌려줍니다. 이때 돌려주는 돈은 금액의 크기와는 상관없이 누가 먼저 빚을 내줬느냐에 따라 차례대로 돌려줍니다. 이를 경매배당순위라고 합니다.
잘아시다시피 전입신고+확정일자는 보증금에 대한 내 배당 순위를 부여받는 것입니다. 따라서 내가 확정일자를 받은 이후엔 집주인이 더 빚을 내던말던 그건 전혀 신경쓰지 않으셔도 됩니다. 내돈부터 다 돌려주고 남으면 다음 순위에게 돈이 돌아가기 때문이지요.)

- 이제 본론으로 첫째 내가 들어갈 집의 시세를 어떻게 아느냐?
일단 한가지 아셔야 할것은 집은 일반적인 물건처럼 딱 정확한 금액이 없습니다. 그 이유는 설명 안드려도 아시죠?
그리고 우리가 원하는 안전도를 판단하는데는 대략적인 시세만 알아도 충분합니다.
시세를 알아보기 가장 쉬운것은 아파트 입니다. KB은행싸이트에 KB시세나 국토해양부 아파트실거래가서비스 같은 아파트시세를 알려주는곳이 많기 때문이죠. 각종 부동산 싸이트에도 자료가 많습니다.
그리고 빌라, 주택, 원룸, 오피스텔등의 시세는 주변 부동산을 통해 알아보는게 젤 빠르게 쉽습니다. 혹시 근처 비슷한 집의 시세를 알고 있다면 그냥 그 금액정도로 생각하셔도 됩니다. 가끔 인터넷 검색에서 과거거래내역이 나오기도 하는데 이것도 좋은 판단자료가 됩니다.

- 둘째 그 집에 잡혀있는 빚을 어떻게 알수 있느냐?
이건 간단합니다. 등기부등본만 있으면 됩니다. 등기부등본은 집주소만 정확히 알고 있다면 누구나 인터넷으로 볼수 있습니다.
대법원인터넷등기소(www.iros.go.kr/)에 들어가서 집주소만 입력하면 바로 나옵니다.(비용 500원)
보통 2페이지 이상으로 나오는데 첫번째 페이지에서는 이 집주소가 맞는지만 확인합니다. 그리고 뒤로 넘기다보면 bold;을구 라고 표시된부분이 있습니다. 여기에 표시된게 바로 빚입니다. (을구란게 없으면 대출이 없는 깨끗한집)
이제 빚이 얼마 있는지 알아보겠습니다. 아래는 예시입니다.

[을 구]
순위번호 등기목적 접수 등기원인 권리자및기타사항
1 근저당권설정 @#!@% ! @#%^%&^ 채권최고액 금 150,000,000원, XX은행
2 근저당권설정 ^%#!@# %$%&@#$ 채권최고액 금 130.000.000원, YY은행
3 근저당권설정 &%!@# ^ *@#$!@# 채권최고액 금 70.000.000원, ZZ은행

여기에 뭐 주소나 공동담보목록 같은 잡다한것들도 같이 적혀있는데 그런건 안보셔도 됩니다.
1순위 XX은행처럼 빨간줄이 그어져 있는경우가 있습니다. 이건 말소(돈을 갚았다는)되었다는 뜻이니 신경안쓰셔도됩니다.
딱 보셔도 이집은 현재 1억3천(YY은행)+7천(ZZ은행) = 2억원의 빚이 있는 집입니다.
참고로 을구에는 근저당권설정외에 저당권설정, 전세권설정, 임차권설정등도 적혀있는 경우가 있는데 이름만 다를뿐 모두 빚입니다. 다 더하시면 됩니다.

(- 추가로 중요하진않은데 알면 도움이 되는것이라 한가지 설명드립니다.(귀찮으신분은 이부분 패스)
근저당권설정은 집을 담보로 돈을 빌린다는 뜻입니다. 하지만 실제로 돈을 빌린 금액은 아닙니다. 빌리긴 빌리는데 정확히 얼마를 정해서 빌리는게 아니고 그 옆에 적힌 채권최고액내에서 마음대로 빌렸다 갚았다 할수있는 권리를 주는것입니다. 따라서 채권최고액이 1억이라고해서 집주인이 1억원을 빌린것은 아닙니다. 만일 채권최고액은 1억인데 실제로는 집주인이 2천만원만 빌렸다면 이를 융자 2천만원이라고 표현합니다. 융자는 등기부등본에 따로 표시되진 않고 집주인만 알고있습니다.
하지만 주의해야할것을 집주인이 채권최고액 1억이라고 써있긴한데 실제 융자는 2천밖에 없다고 말한다고 이를 곧이곧대로 들으시면 안된다는겁니다. 주인은 언제든 채권최고액내에서 돈을 더 빌릴수있으며 이때 빌리는돈은 언제든 나보다 우선순위에 있기때문입니다. 따라서 융자가 얼마든 집주인의 빚은 채권최고액이라고 표시된 총금액이라 생각하셔야 합니다.)

- 일단 요기까지가 보셨다면 아마 어느정도 이해하셨으리라 봅니다.
문제입니다. 2층단독주택(1층은 주인집)의 2층에 들어가려합니다. 집 시세는 3억이며, 현재 등기부등본상의 총빚은 2억입니다. 전세금은 5천만원 입니다. 안전할까요?
정답은 절대 위험합니다. 이 집이 경매로 넘어가면 시세3억에 70%인 2억1천만원이 대략적인 예상 경매가가 됩니다. 따라서 빚2억을 갚고나면 1천만원만 남게됩니다. 그러면 돌려받는 금액은 1천만원이 됩니다.

- 자 조금만 더 자세히 알아봅시다. 사실 위 계산은 조금 틀렸습니다. 주택임대차보호법에는 소액임차보증금 최우선변제권 이란것이 있습니다. 말 그대로 적은보증금에 대해서는 순위와 상관없이 최우선적으로 보증금을 돌려주는 제도입니다.
이때 적은보증금이란 얼마이며 돈은 얼마까지 돌려줄까요?
서울시의 경우는 보증금이 7500만원 이하일경우는 최우선적으로 2500만원까지 돌려줍니다.
따라서 위 세입자의 예에서는 보증금이 5천만원이므로 최우선변제권의 보호를 받아 2500만원까지는 1순위로 돌려받습니다. 그리고 남은금액 1억7천500만원은 빚을 갚는데 쓰입니다.(그래봐야 2500만원은 날라가므로 계약해선 안되는건 마찬가지!!)

- 추가로 만일 전세금(보증금)이 2500만원 이하일경우는 지금까지 위에서 알려드린 내용은 모두 쓸데가 없으며 집주인의 빚이 얼마든간에 안전하게 내 보증금을 찾을수 있으므로 그냥 이쁜집 찾는데만 노력하시면 되겠습니다.
- 또한 만일 전세금(보증금)이 7500만원 이상일 경우는 최우선변제권의 보호를 전혀 받지 못하므로 나에게 배당이 없을경우 한푼도 돌려받지 못합니다. 그러므로 더더욱 신중히 계약하셔야겠죠?

- 단, 위와같은 최우선변제금을 고려하는 경우는 근저당설정일이 언제인지에 따라 금액이 조금씩 차이가 날수 있으므로 아래표로 확인하시기 바랍니다.

참고: 소액임차보증금 최우선변제 적용범위 (근저당설정일기준)

- 그리고 위의 예에서 한가지 더 짚고 넘어가야 할것은 집이 경매로 넘어갔을시 사실 경매에서 얼마에 팔릴지는 아무도 정확히는 알수가 없습니다. 시세 1억원의 집이라도 입지나 주거환경이 좋지않거나 기타 여러사유로 경매참여자가 적어지면 그만큼 가격은 낮아지게 됩니다. 아파트 같은경우는 일반적으로 가장 투자가치가 높은 주거형태이므로 시세의 70%~80%선을 경매가로 잡습니다. 그외 주택,빌라,원룸등은 특히나 요즘같이 부동산경기가 얼어있는 시점에는 거래가 원할하지않아 시세의 60%~70%선으로 경매가를 잡는게 보통입니다.
물론 시세의 90%선에서 경매가가 결정되는 집도 많습니다. 하지만 우리한테 중요한건 집이 얼마나 비싸게 잘팔려주냐 따위가 아닌 보증금의 안전만이 유일한 관심사죠. 따라서 최악의 상황을 가정하는게 좋습니다.
시세 3억원짜리 단독주택을 70%로 경매가로 책정하면 2억1천만원이 됩니다. 60%로 경매가를 책정하면 1억8천만원이 됩니다.
만일 근저당이 1억5천, 전세가가 5천이라면 어떨까요? 이런경우를 애매하다고 합니다.70%로 생각하면 아슬아슬하게 맞는데 60%로 고려하면 전세금 일부를 못받을수 있습니다. 많이 위험한건 아닌데 위험이 없는것도 아닙니다. 이런경우 판단하기가 쉽지않습니다. 확실하게 안전한걸 원하신다면 포기, 집이 너무 맘에들고 그외 여러가지 사항을 본인이 판단하셔서 문제가 없다고 생각되면 거래입니다.

- 음.. 여기까지 적고나니 내가 이걸 왜 쓰고 있나 싶네요. 생각보다 글이 좀 길어져서 읽을사람도 없어보이는데 ㅋㅋ; 뭐 필요하신분이 계시다면 읽겠죠?^^: 계속 갑니다.

- 아파트처럼 큰 한개의 건물내에 각각의 집마다 집주인이 따로있거나 하는식으로 구분되어 있는경우는 안전한지를 판단하는게 아주 쉽습니다. 위에 설명드린방법으로 집시세와 등기부등본상에 을구만 알면 되기때문이죠. 아파트처럼 한건물에 각각의 집이 모두 따로 등기되는것을 개별등기(정확히는 구분등기라 하지만 중요한게 아니므로 패스)라 합니다. 원룸이나 빌라 역시 주인이 1명이라도 이처럼 각 방마다 등기가 각각 올라가 있는경우가 많습니다. 자기집이 개별등기가 되어있는지 안되어있는지는 등기부등본을 열람할때 자기방을 따로 열람할수있는지로 판단하시면 됩니다. (예- 서울 XX동 123번지 102호로 등기를 열람시 102호 단독으로 등기가 나옵니다. 단독으로 나오지 않으면 개별등기가 안되어있는 집입니다.)
이경우 안전한지 판단하기 쉬운이유는 모든 근저당이 각방마다 설정되므로 등기부등본 한장으로 내방만 판단하면 되기때문입니다.

- 하지만 이에 반해 한건물이 몽땅 묶여서 등기로 나오는 원룸이나 빌라가 있는데 이경우가 문제입니다.
이럴경우 집시세와 등기부등본상의 근저당은 똑같이 알수 있습니다만 각방의 전세금(또는 보증금) 또한 빚에 추가되어야 하기때문입니다. 각방별로 등기가 되어있는것이 아닌 집전체가 하나의 등기이므로 나보다 먼저 들어와서 확정일자를 받은사람이 있다면 그사람이 우선순위라 먼저 전세금(또는 보증금)을 돌려받게 됩니다. 더 큰문제는 이러한 사실이 등기부등본에는 표시되지 않는다는것입니다. 따라서 이런경우 보통 그 건물의 세입자가 살고있는 방의 갯수와 보증금(전세금)을 통해 대략적으로 유추만 할수 있습니다. (각방마다 돌아다니면서 전세금이나 보증금을 일일이 물어서 합산해봐도 됩니다만...글쎄요...?!)
여하튼 이런경우 주인의성향(보통 월세위주인지 전세위주인지)을 통해 대략적으로 이 건물의 세입자가 살고있는 모든방에 걸린 보증금과 전세금의 총합산을 대략적으로 계산해서 이걸로 안전한지 판단하셔야 합니다.
*(집경매가) - (근저당등 빚총액) - (다른세입자들의 총 전세금과 월세보증금) = 이금액이 내가 받을수있는 총 금액입니다.
만일 모든방이 전세라면? 총 빚이 월세방이 많을때와 비교해서 어마어마하게 커지겠죠? 그래서 보통 전세가 많은 원룸이나 빌라는 피하는 경향이 있습니다.

-지금까지 배운 모든걸통합한 문제입니다.시가 20억짜리 빌라의 원룸에 들어가려고 합니다. 등기부등본을 확인해보니 개별등기가 되어있지 않습니다. 건물 빚(근저당)은 7억이며, 내방은 보증금5천에 월세30입니다. 등기부등본상의 총 방갯수는 10개고, 주인에게 물어보니 내가들어갈방 1개를 제외하고는 9개방 모두 방 모두 전세로 살고있다고 합니다. 안전할까요?
- 계산해봅시다.
시가20억빌라의 경매가는 대략 12억(60%)~14억(70%)이 됩니다. 인심써서 14억까지 받았다고 생각해봅시다.
근저당 7억이 먼저 빠져나갑니다. 7억남았습니다. 개별등기가 안되있으므로 나보다 먼저들어온 9개방 전세금을 먼저 줘야합니다.
전세금은 내방이 5천에 30이므로 환산하면 8천이 됩니다. 일반적으로 전세는 월세환산가보다 높게 측정되므로 최하가 8천입니다.
그럼 9개방에 대한 전세금은 최하 7억2천입니다. 경매가는 최대한 높게 잡았는데도 나에게 줄 돈은 모자랍니다.
이해되시죠? 집경매가14억, 밪7억, 다른사람전세금7억2천... 나는 최우선변제금외에는 못받겠죠? 무조건 거래하시면 안됩니다.
-만일 이방이 현재 2개가 공실(세입자가없음)이고 나머지 7개방은 비슷한수준의 월세로 임대되어있다면?
경매가14억, 빚7억, 다른사람 월세보증금3억5천.....빚과 보증금을 갚아도 3억5천이 남습니다. 혹시나 집이 60%에 팔려도 1억5천은 남습니다. 들어가도 크게 문제 없습니다.

- 요기까지 아시겠다면 이제 왠만한 건 혼자서 체크해보실수 있을겁니다. 마지막으로 주의사항을 말씀드리겠습니다.
등기부등본상에 을구가 빚을 얘기한다고 말씀드렸었는데요. 그위에 보시면 갑구라는 항목이 있습니다.
보통 갑구에는 별내용없이 소유주가 누군인지만 표시되어 있을건데요. 만일 거기에 압류, 가등기, 경매개시결정등기, 예고등기, 가처분등기 중에 한녀석이라도 적혀있다면 일단 그집은 포기하시는게 좋습니다. 이것까지 자세히 적다보면 너무 심하게 글이 길어질것 같아서 생략하지만 일단 갑구에 저것들중에 단 한녀석이라도 적혀 있으면 매우매우 골치아파질 확률이 높아지므로 50평짜리 원룸 전세 5천짜리라도 포기하시는게 정신건강에 좋습니다. 감사합니다.

ps) 아무런 정리없이 생각나는대로 쓰다보니 좀 두서가 없는부분도있고 틀린내용이나 제가 잘못알고 있었던 부분도 있을것 같습니다. 고수분들께서 보시고 고쳐야 할부분을 말씀해주시면 바로 수정하겠습니다. 많은 도움이 되셨길 바라며..

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글이 너무 길어 읽기 귀찮아서 스크롤 쭉 내리신분들을 위해 3줄 요약 들어갑니다.
1. 개별등기가 되어있을경우 :{집의 경매가(집시세X0.7)}- {등기부등본의을구에적혀있는채권최고액의총합}이 내 전세금보다 높을수록 안전합니다.
2. 개별등기가 안되있는 경우 : {집의 경매가(집시세X0.7)} - {채권최고액} - {각방에살고있는사람들의보증금과전세금의총액}이 내 전세금보다 높을수록 안전합니다.
3. 좋은방 구하시길 바랍니다.