일단 가계약 상태인데등기상으로는 5층 전체가 하나로(501호로만) 되어있는 상태입니다.실제 건물은 빌라 5층에 501호 502호 나누어진 상태구요저는 502호로 부동산을 통해 거래를 했는데(계약서상 실거주지 구분함)- 보증금 4,000 / 월세 40현재 채권최고액이 7,700만원이 존재합니다.융자때문에 좀 계약하기가 꺼려지는데요안전비율이(융자금액+보증금) /시세 =50~70% 정도라고 하시더라구요최악의 상황을 가정하고 경매처분이 되는 경우기본적으로 우선순위에 따라 보증금 반환이 이루어지는 것으로 알고 있는데요부동산에서는 7,700의 절반 금액이 저와 관련 있다고 얘길 하더라구요경매처분가 역시 50%씩 구분하고 근저당역시 절반씩 관련되어 있다고 하는데실제 경매가 되는 경우 어떻게 처리가 되는 걸까요?!저는 전체금액에 대해서 우선 순위로 하는 것으로 알고 있는데요그럴경우 현재 501호에는 전세 8,000에 세입자가 존재하기 때문에 확정일자를 따진다고 해도제가 후순위가 되거든요...소액주택임차보증금으로 우선변제를 한다고 해도 1,600만원 밖에 받지 못하는 걸로 아는데...부동산에서 저에게 설명한 게 맞는 건가요?!행여나 부정적인 상황이 발생한 경우제가 부동산에게 책임을 물게 할 수 있는 방법이 있을까요?!근저당설정 일자를 확인했더니 소유권이전등기를 한 날과 동일하더군요2005년인데 채무관계를 유지하려고 하는 것 같더라구요추가적으로 부동산 시세를 알 수 있는 방법이 있을까요?!거래가 2005년 이후로 존재하지 않아서그 당시 실거래가는 별로 의미가 없는 것 같고매매사례가로 판단하려면 어떤 조건으로 파악해야 할까요?!공시지가는 너무 낮게 나와서...경매가 역시 시세의 60~80% 선에서 결정된다고 하더라구요불안을 떨칠 수 있는 중요변수는 시세인데... 알 길이 없으니 답답하기만 합니다.암튼 현직이나 혹은 재야에 계신 전문가분들의 명쾌한 답변을 부탁드립니다~!좋은 하루 되시고 추석 명절 잘 보내시길 바랍니다!