우선 제일 중요한 부분이 전세보증금 안전한지가 제일 궁금하실것 같은데 등기부는 확인 하셨나요?

전입신고하시고,확정일자 받으셔야 하고요(확정일자는 부동산 계약서 가지고 전입신고하시면서 동사무소에 확정일자 받아달라고 하면 동사무소에서 해줍니다)

만에하나 이집이 경매로 넘어갔을시에는 보증금 문제부분인데 신축 건물이고 토지평수,건물 평수 에 따라 다르겠지만

질문자 분께서 후순위로 되있기때문에 최우선변제금액을 넘기셨기 때문에 최선순위소액배당은 힘이들고요

그 건물은 전형적인 원룸이지요...
토지를 사서 건물을 올리고 파는 전문건축가에 의해 지어진것으로 보이며 박씨외 2인이 땅을 사들여 팰리스1,2를 지었습니다. 운이 좋으면 곧 팔리겠지요. 팰리스1은 19억, 팰리스2는 20억전후로 보이네요.

님은 이중 팰리스1호 3층의 한곳에 계약을 하신거구요.
팰리스1호는 박씨와1인이 지분의 1/2씩을 가지고 있지요.

창을 낼수가 없기에 어쩔수없이 층당 방을 4개로 줄였습니다. 보통 6개가 만들어지는게 기본이죠.

- 현상태로도 문제되지는 않을것이나 계약서상 소유자둘이 남남인 관계임으로 나머지 한명도 계약상 포함시키는 것이 더욱 안전할 것입니다.

자..이제 가장중요한 근저당문제가 있는데요...
전문적으로 건축해서 파는것을 업으로 삼는 사람들의 집은 경매로 가지 않는 편이긴 합니다.

현 시세로 저만큼의 융자를 받았다는것은 은행거래면에서 상당히 신뢰를 받고 있다는 뜻이지요. 일반인이라면 저동도일시 근저당기준 7억이상을 받기 불가한 정도입니다.

집시세를 19억가정

안전하려면 낙찰가15억2천에서 최우선변제금 4억2천5백을 뺀 나머지 10억7천5백에서 다시 근저당 9억5천을 뺀 1억2천5백내에서 배당가능한 선순위 2위안에 들어야 겠네요.

정상적인 기준으로 계약하시면 안되는 곳이었습니다.

물론 더 위험한 곳도... 별문제없이 매매가 진행되어 문제시 되지 않는것이 대부분이긴하나 만에 하나 경매에 이른다면 현상태로 님이 세입자간 선순위 5위안에 들지못했을시 한푼도 변제받을 수 없는 정도입니다...

님은 최우선변제권자가 아닙니다. 최우선변제는 보증금기준이 최대 7500만원이하라야 하거든요.
그래서 윗설명중 최우선변제금 4억2천5백이 나온것이 전세4곳을 제외한 17세대에 대하여 산정한 것이지요.

그러니 조금이나마 안전을 더하려면 7500/10만원으로 조절하심이 났겠지요.
적어도 2500만원은 안전하니...

부동산에 따져봐야 어쩔 수 없습니다. 부동산은 대충 근저당얼마고 집값은 얼마니 괜찮다 넘어가는 경우가 많은데... 권리분석의 경우 편차가 클

걱정을 더해드린셈이되어 마음이 불편하네요...

5층이 단독주택이니 집주인중 하나가 거주할 가능성이 있습니다... 그렇다면 약1억정도 총보증금에서 감해지니 약간 더 안전하겠지요.

어떤결정이 되시던지 문제없으시길 바라겠습니다.