토지매수계약할때 토지이용계획확인서열람하는 목적과열람시 주의사항



토지(또는 토지가 포함된 부동산)를 매입할 때 매매계약체결에 앞서반드시 열람해봐야 할 공부 중 하나가바로 토지이용계획확인서이다.
마찬가지로 토지(또는 토지가 포함된 부동산)경매에 참가코자 하는 입찰예정자라면사전에 반드시 토지이용계획확인서를 열람해봐야 한다.
만일 이를 소홀히 한다면 낙찰받은 후 예기치 못한 낭패를 맛 볼 수 있다.이처럼 토지이용계획확인서가 중요시되는 이유는 이를 통해 해당 토지의 성격과 미래의 경제적 가치를한눈에 파악할 수 있기 때문이다.
사실 부동산 경매시장에서 토지(또는 토지가 포함된 경매 부동산)에 응찰코자 하는입찰예정자라면 토지이용계획확인서의 열람을 통해 해당 토지의 입찰여부를 결정하는데유용한 많은 정보를 얻게 된다.
◆입찰예정자가 토지이용계획확인서의 열람을 통해 얻을 수 있는 유용한 정보는 다음과 같이 나누어 볼 수 있다.
첫째,해당 토지의 고유한 성격과 관련된 공법상 제한사항을 한 눈에 파악할 수 있다.
토지이용계획확인서는 토지의 소재지, 지번, 지목, 면적(㎡), 지역․지구 등 지정여부(->「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 지역․지구 등, 다른 법령에 따른 지역․지구 등,시행령 부칙 제3조에 따른 추가기재 확인내용),「토지이용규제기본법 시행령」제9조제4항 각호에 해당되는 사항(->토지거래계약에 관한 허가구역여부),확인도면(->약식 지적도)으로 구성되어 있다.
토지이용계획확인서에는 해당 토지이용시 각종 공법상 제한사항(->토지의 이용 및 거래와 관련된 제한사항)이기재되어 있다.
즉 용도지역, 용도지구, 용도구역, 도시계획시설, 지구단위계획구역,개발행위제한, 건축행위제한, 군사시설,농지, 산림, 자연공원, 수도,하천, 문화재, 전원개발, 토지거래 등 각각의 사항에 대한 해당여부 및관련 법규명이기재되어 있다.
특히 건축물의 증․개축 가능 및 규제여부, 사용코자하는 목적대로지속적 이용가능여부 등을 꼼꼼히 확인해둘 필요가 있다.
둘째,해당 토지의 미래시점에서 개발후 경제적 가치를 예측할수 있는 종합적인정보이다
미래시점에서의 해당 토지의 경제적 가치는 개발가능여부에 달려있다고 해도결코 과언이 아니다.바로 그 개발가능여부를 예측할 수 있게 해주는 공부가바로 토지이용계획확인서이다.
토지이용계획확인서에 기재되는 각종 기록들은 개발가능여부는 물론이고건축물의 최고층수, 용적률, 건폐율, 최고고도, 도로로 기부채납 해야 할 부분,상수원보호구역여부, 수몰지역여부, 도로․철도․공원 등 도시계획시설들의 계획여부,하천 등의 인접여부 등개발사업의 수익성에 직․간접적으로 영향을 주는 사항들이대부분이므로 입찰참가에 앞서 이들에 대한 세밀한 검토가 반드시 선행되어야 한다.
셋째,토지이용계획확인서에 빈번히 나타나는 용도지역, 용도지구, 용도구역을 구분하는 방법
1. 용도지역:용도지역은 크게 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 나뉜다. 또 도시지역은 다시 주거지역(->전용, 일반, 준주거지역), 상업지역(->중심, 일반, 근린, 유통상업지역), 공업지역(->전용, 일반, 준공업지역), 녹지지역(->보전, 생산, 자연녹지지역)으로 나뉘고, 관리지역 역시 다시 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역으로 나뉜다.
<용도지역 표 참조>지 역 별(법)세 분(시행령) 지 정 목 적도시지역주거지역제1종전용주거제2종전용주거제1종일반주거제2종일반주거제3종일반주거준주거단독주택 중심의 양호한 주거환경 보호공동주택 중심의 양호한 주거환경 보호저층주택 중심의 주거환경 조성중층주택 중심의 주거환경 조성중 고층주택 중심의 주거환경 조성주거기능에 상업 및 업무기능 보완상업지역중심상업일반상업근린상업유통상업도심·부도심의 상업·업무기능 확충일반적인 상업 및 업무기능 담당근린지역의 일용품 및 서비스 공급도시내 및 지역간 유통기능의 증진공업지역전용공업일반공업준 공업중화학공업, 공해성 공업 등을 수용환경을 저해하지 아니하는 공업의 배치경공업 수용 및 주·상·업무기능의 보완녹지지역보전녹지생산녹지자연녹지도시의 자연환경·경관·산림 및 녹지공간 보전농업적 생산을 위하여 개발을 유보보전할 필요가 있는 지역으로 제한적 개발허용관리지역보전관리생산관리계획관리보전이 필요하나 자연환경보전지역으로 지정이 곤란한 경우농·임·어업생산을 위해 필요, 농림지역으로 지정이 곤란한 경우도시지역 편입이 예상, 계획·체계적관리 필요 농림지역농림업의 진흥과 산림의 보전을 위하여 필요자연환경보전지역자연환경등의 보전과 수산자원의 보호·육성용도지역이 특별히 중요시 되는 이유는세분화되는 지역별로 행위제한이 다르다는 것인데,특히 용적률과 건폐율을 좌우하기 때문이다.
사실 용적률과 건폐율이 높은 순으로 토지가치도 높다.즉 아주 특별한 경우가 아니라면 상업지역 > 주거지역 > 공업지역 > 녹지지역 순으로땅값(->토지가격)의 차이가 있다.
따라서 주거지역이 상업지역으로, 공업지역이 주거지역으로,녹지지역이 공업지역으로 바뀌는 것과 같은용도지역의 변경은 땅값 상승과 동일시된다고 봐도 무방하다.

2. 용도지구:용도지구는 크게‘법(->국토의 계획 및 이용에 관한 법률)과 대통령령에 의해 정해진 용도지구’와‘시․도의 도시계획조례에 의해 지정된 용도지구’로 나뉜다.
즉, 토지의 이용 및 건축물의 용도 · 건폐율 ·용적률· 높이 등에 대한용도지역의 제한을 강화또는 완화하여 적용함으로써용도지역의 기능을 증진시키고 미관 · 경관 · 안전 등을 도모하기 위하여 도시관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.
국토의 계획 및 이용에 관한 법률상① 경관을 보호 · 형성하기 위한 경관지구,② 미관을 유지한 미관지구,③ 쾌적한 환경조성 및 토지의 고도이용과 그 증진을 위해 건축물의 높이의 최저한도 또는 최고한도를 규제하기 위한 고도지구 ④ 화재의 위험을 예방하기 위한 방화지구,⑤ 풍수해, 산사태, 지반의 붕괴 그 밖의 재해를 예방하기 위한 방재지구,⑥ 문화재, 중요 시설물 및 문화적 · 생태적으로 보존가치가 큰 지역의 보호와 보존을 위한 보존지구,⑦ 학교시설 · 공용시설 · 항만 또는 공항의 보호, 업무기능의 효율화, 항공기의 안전운항 등을 위한 시설보호지구,⑧ 녹지지역 ·관리지역·농림지역 ·자연환경보전지역 ·개발제한구역 또는 도시자연공원구역 안의 취락을 정비하기위한 취락지구,⑨ 주거기능 · 상업기능 · 공업기능 · 유통물류기능 · 관광기능 · 휴양기능 등을 집중적으로 개발 · 정비하기 위한 개발진흥지구,⑩ 주거기능 보호 또는 청소년 보호 등의 목적으로 청소년 유해시설 등 특정시설의 입지를 제한하기 위한 특정용도제한지구,⑪ 위락지구,⑫리모델링지구 등으로 구분하고 있다. (국토이용계획에 관한법률 제36조).
‘법과 대통령령에 의해 정해진 용도지구’로는 경관지구, 미관지구, 고도지구, 방화지구, 방재지구, 보존지구, 시설보호지구, 취락지구, 개발진흥지구, 특정용도제한지구, 대통령령이 정하는 지구(->위락지구, 리모델링지구)가 있다. 특히 경관지구(구- 풍치지구), 미관지구 등에서의 건축행위제한에 주의할 필요가 있다.
3. 용도구역:용도구역은 개발제한구역(->그린벨트), 도시자연공원구역, 시가화조정구역, 수산자원보호구역(->바다의 그린벨트)으로 나뉜다.




이들 중 특히 주목할 대상은 개발제한구역 즉 그린벨트이다.개발제한구역은 장기적이며 평면적인 개발억제정책으로 별도의 기간 제한도 없다.사실 개발제한구역 내에서는 원칙적으로 어떠한 개발행위도 불가능하다.
한편 개발제한구역의 해제 내지 해제예정은 곧 땅값 급등을 의미하는 것이므로항상 특혜시비가 붙을 수밖에 없다. 결국 특혜시비는 결국 개발제한구역의 해제가결코 쉽지 않음을 반증하는 것이기도 하다.
따라서 개발제한구역 즉 그린벨트 내의 토지매입은 건축행위 등 토지의 활용에제한이 가해지는 것이므로 일반 토지 보다 신중하게 접근해야 할 것이다.
◆용도지역제(->용도지역, 용도지구, 용도구역)구분용도지역용도지구용도구역지정원칙-모든 토지에 지정-하나의 토지에 중복지정 불가-필요한 토지에 지정-하나의 토지에 중복지정가능-필요한 토지에 지정-하나의 토지에 중복지정 가능지정목적-토지의 경제적․효율적 이용-공공복리의 증진-용도지역의 기능 증진-미관․경관․안전 등의 도모-시가지의 무질서한 확산 방지-계획적․단계적 토지이용의 도모-토지이용의 종합적 조정․관리관리지정범위-전국의 모든 토지-용도지역 내 일부 토지-용도지역․용도지구와 별도의규모로 지정가능행위제한-건물의 용도․건폐율․용적률․높이 등-용도지역의 행위제한을강화 또는 완화-용도지역․용도지구의 행위제한과 별도상호관계-서로 독립적으로 지정될 수 있음

넷째,토지이용계획확인서를 열람하는 목적
1. 글자 그대로 해당 토지를 어떻게 이용할 수 있는지 즉 해당 토지에 어떤 종류의 건축물을, 어느 규모로, 얼마나 높게 지을 수 있는지를 행위 이전에 미리 알아보기 위함이다.
2. 도시계획시설 즉 도로, 철도, 주차장, 광장, 공원, 유원지 등의 계획여부를 확인하기 위함이다.
3. 토지의 형상, 배치향, 도로저촉 및 하천인접여부 등 건축설계시 유용한 정보를 얻기 위함이다.
다섯째,토지이용계획확인서를 열람하는 방법과 주의사항.
1, 해당 토지의 개발행위와 관련 용적률, 건폐율, 층수제한을 담고 있는 용도지역, 용도지구, 용도구역에 대해서는 좀더 면밀한 검토가 필요하다.보다 구체적으로 알아 보기위해 관련법규와 해당 지자체 조례 등을 열람할 필요도 있다.
2, 비록 토지이용계획확인서상에는 도로가 없는 맹지이나 실제로는 관습도로가 존재하는지여부를 파악할 필요가 있다.
3, 토지이용계획확인서상의 기재 내용과 실제 현황과의 일치여부를 확인하기 위해 반드시 현장답사를 병행해야 한다.
4, 토지이용계획확인서 하단의 확인도면(->약식 지적도)은 위쪽이 정북향, 아래쪽이 정남향이며 우측이 동향, 좌측이 서향이다. 통상적으로 대지의 북측에 도로가 연접해 있으면 좋은 땅이라고 본다.
5, 토지이용계획확인서상의 내용에 의문사항이 있을 경우에는반드시 해당 지자체의 관할 부서(->도시계획과, 도시디자인과, 건축과, 주택과, 지적과, 토지관리과 등)에 문의하여 확인해야 한다.
※토지이용계획확인서는 해당 지자체(->시․군․구청) 지적과를 직접 방문하여 신청하면 누구나 발급받을 수 있다. 신청서에 지번과 신청자의 인적사항을 기재한 후 신청종목란에 토지이용계획확인서를 체크하여 접수하면 즉시 발급된다. 발급비용은 건당으로 계산되며 일반(->흑백)은 1,000원, 칼라는 1,500원이다. 물론 팩스로도 발급받을 수 있다. 하지만 최근에는 직접 해당 지자체를 방문하지 않고도 가정이나 사무실에서인터넷(->광역시청 또는 도청홈페이지)을 이용해 무료로 열람하거나 유료로 발급(->증빙제출용)받을 수 있다. 발급비용은 건당 1,090원(->법정수수료 1,000원 및 부가수수료 90원)이다.<부동산정보매거진 발행인 김 태헌>**부동산마케팅** <부동산정보매거진 > **부동산마케팅**※ 부동산정보매거진은국내 유일의중개업소 홍보용부동산전문정보지 입니다. 대박나는 중개업소만들기 마케팅 비법을 보시려면 여기 클릭☞부동산정보매거진 알짜정보장터 바로가기