일단 서론으로 대략적인 상황 설명을 드리겠습니다.

마포구에서 집을 알아보던 중에
부동산에서 한 오피스텔을 소개 받았는데요
전세 4천만원에 나와있더라구요.
중개업자분 설명을 들어보니,

원래 이 오피스텔은 시세가(매매) 1억 천만원에서 1억 2천만원정도 하고
전세로 나오면 8천만원 정도로 나오는 매물이지만
임대인이 집을 담보로 대출을 6천만원 받은 이유로.
전세를 4천만원에 내놓고
만약 세입자가 구해질 경우
임대인은 세입자로부터 받은 전세금 4천만원 중에
2천만원을 대출금의 일부를 상환하는데에 쓰고
나머지 2천만원만 실제 유통자금으로 사용하는 조건으로
부동산에 의뢰를 했다

고 하네요

이 경우에 차후에 어떤 사고가 일어나서
임대인이 파산할 경우가 되더라도
오피스텔이 경매에 넘어가면
대출금 4천만원(상환하고 남은 나머지 금액)과
전세금 4천만원이 썩 안전하게 보장될 수 있다라는 논리였는데요.

저는 아직 어려서 부동산 관련 해서는 경험도 없는데
주변 친척 어른들께서는 별로 탐탁치 않은 매물이라고 생각하시는 듯 하고
근데 그냥 재끼자니 저렴한 값에 좋은 집을 구할 수 있는 기회가 아깝고
해서 이곳에 질문을 올리게 됐습니다.

뭐.. 계약 할 때에 일단
임대인이 6천만원의 대출 사실 외에 다른 융자금이 있는지,
그 등기에 다른 채무 관계가 명시되어있는지 확인은 하겠지만요.
아 또, 전세금 중 2천만원으로 대출금을 일부 상환한다는 내용도 특약사항에 명시를 하겠지만

그렇게 하더라도 걱정되는 부분은.
오피스텔의 경매 낙찰 가격이 8천만원 미만일 경우입니다.
만약에 그럴 경우에는 최우선변제 금액 2천만원은 우선적으로 세입자인 저에게 지급되겠지만
대출금 4천만원이 2순위이고
세입자의 나머지 전세금인 2천만원이 3순위인 셈이라
그럴경우엔 결국 손해는 세입자가 보게 되는 셈이더군요.

그래서.. 질문은 이렇습니다.
실제 경매가 이루어질 경우에 원래 시세와 낙찰 가격의 편차가 얼만큼인가.
보편적으로 매물 종류에 따라서 이렇게, 혹은 저렇게 다르다.
대략적인 통계자료라도 있을까요?
부동산 경기가 불안하다고 알고있는데..
2년 계약을 하면 그동안 시세가 어떻게 달라질지는 아무도 모르는 일이고..
이래 저래 아는게 없어서 제대로 생각을 못하고 있습니다.
경험 많으신 분들 의견을 들어보고 싶습니다.