안녕하세요, 오늘 저녁에 주택 월세 직거래하러 갑니다 ㅎ

부동산에 대필을 요청해서 거래를 하려고 했는데 복비가 만만찮을것 같아서 직거래 하기로 했는데요.

오늘 두시간 정도 이곳 임대차 질문답 게시판에서 공부를 하고 확인할 것 체크했는데, 몇가지 궁금한 사항도 있고 조언좀 부탁드리려 글 남깁니다.

일단, 직거래 시 확인해야 할 사항은 등기부등본상의 실제 주인 = 임대인 = 집주인 신분증 = 집주인 인 것과 등기부상의 근저당권 등의 대출 여부 확인이구요..

월세 계약서 작성 시 확인할 주요 사항은,
1. 부동산 소재지가 등기부상 주소와 일치하게 적는 것.(지번, 동, 호수까지)
2. 계약금, 중도금, 잔금 액수 및 날짜확인
3. 특약사항
입니다.(여기까지 제가 틀린것 없죠? 방 구하는건 첨이라ㅠㅠ)

여기서 질문입니다.
1. 등기부등본은 언제 발급받은 것으로 확인해야 하나요? 이전 세입자가 등기부등본을 가지고 있던데..(2년 전 계약시 부동산에서 받았다고 합니다.) 이것만 확인해도 될까요?

2. 주인 아주머니께 받아놓아야 할 서류가 있을까요? (등기부등본, 기타 등등)

3. 저와 제 친구가 보증금, 월세(1000/25)를 반반씩 부담해서 들어가는 것인데, 이런 경우 임차인은 둘 다 명기하는게 일반적인가요, 한명만 명기하는게 일반적인가요? 제 생각에는 각자 돈을 부담하는거라 둘 다 쓰는게 좋을것 같은데.

4.현재 이전 세입자에게 가계약금 10만원을 입금한 상황입니다. (계약을 하겠다는 의지(?) 확인용;;)
계약 시 보증금의 10%만 주인아주머니께 드리고 나머지는 입주할 때 드리려고 합니다.(이렇게 하는게 일반적이라고 하더라구요) 그렇다면 계약서 상에 계약금, 중도금, 잔금 액수와 날짜를 어떻게 적는게 맞을까요?
(계약금으로 10% 적고, 입금 시 100-10 = 90만원만 입금하면 해결될까요? 10만원에 대한 이체내역이 없으니 영수증을 받아야 할까요?)

5. 저희가 들어가기 전에 천장 공사와 도배를 새로 해주신다고 하셨는데 이 사항을 특약사항에 넣어야 하죠? (임대인의 비용으로 ~~ 이렇게요)

6. 3번에서 제 친구와 공동명의로 계약을 할 경우 저희가 따로 챙겨야 하는 사항이 있는지 알고싶습니다.