곧 검류님이 판단해주실겁니다.

근저당과 전체 세입자의 보증금 총액이 시세 대비 어느정도인지 보셔야 합니다. 60%정도면 일반적으로 안전하다고 봅니다.
최우선변제금액의 기준은 세입자의 전입일자가 기준이 아니고, 최초근저당 설정일자 기준입니다.
최초근저당 설정일자가 언제인지 확인해보시고, 인터넷에 소액임차인최우선변제 치시면 기준일자별 금액이 나옵니다.
또, 예를 들어 10년 7월 26일 이후에 최초근저당이 설정되었을 경우 소액임차인 보증금액은 7500만원이하입니다. 하지만 주의하셔

경매가 넘어간것도 아니고 그냥 매매일경우엔 금액이 안맞으면 안팝니다. 동일 원룸에 12세대가 살고 있다면 저 금액에서 1-2억이상 빼고 매매가 진행되어도 별 문제 없어보입니다. 그리고 구매자가 보통 세입자 계약을 감안해서 그대로 넘겨받거나 전세금 빼주면서 내보내니 계약이 성립되면서 어떻게 계약된건지만 확인해보시고 이사를 할지 다시 계약을 할지 결정하십시요. 너무 걱정마세요. 경매라면 최우선변제같은걸 따지지만 지금은 전혀 따질게 못됩니다.

상황설명으로 보아 최우선변제금은 1600만원일것으로 생각됩니다.

12세대 각세대 전세금이 4천정도면... 12억으로는 매매가 어려울듯하고, 10억전후로 가능해보입니다.

하지만 그렇다하더라도 안전한 범주라 보이네요. 계약하셔도 좋을듯 싶습니다.