안녕하세요.난생처음전세로살아야하는상황이되어불안한마음에이것저것알아보다질문을드립니다.

준공전계약이진행될것같습니다만...


제반상황에대한사실관계를먼저설명드립니다.

편의상집주인명의를서태지로하겠습니다.


(1)등기부등본(말소사항포함)-토지
*면적:326.8m²

1.소유권보존:2010년4월접수()한국토지주택공사

2.소유권이전:2010년5월접수(2007년3월매매)소유자서태지

3.근저당권설정:2010년6월접수(2010년6월설정계약)채권최고액금845,000,000원(신한은행)채무자서태지

(2)토지현황

1.토지시세:16억원(금1,600,000,000원)

2.입지현황:좋음

(3)건축물현황

1.건설사발주처:서태지

2.준공현황:미준공(4월말준공예정)

3.건축규모:연면적451.31m²지상3층단독주택

4.공사금액:7억1천오백만원(금715,000,000원)

5.발주일:2010년6월

6.건축형태:1층상가(대형커피전문점단독희망),2층투룸2개,3층쓰리룸

7.건축진행률:63%

(4)전세현황

1.투룸첫번째입주희망

2.전세금:1억7천


다음은저의질문에대한부동산의발언(?)입니다.

1.왜건축이지연되는가?
?:겨울에공사를하면하자소지가있기에집주인의요청에의해중단했으나,지난3월18일공사재개를하였음

2.채권최고액이너무많다.나의보증금은안전한가?
?:토지+건물의시세가약23억이며,

?“채권최고액8.45억+전세금1.7억<최악경매낙찰예상50%”
??????????????????????????[10억<11.5억]
??이므로안전하다.

3.시세는현재준공전이므로준공되기전문제발생을감안하여토지만쳐야되는거아니냐?
?:상식적으로그렇게계산안한다.

4.먼저계약금10%납입,향후준공후입주를통해잔금을지불하고전입신고와함께확정일자를받겠다.나의보증금은안전한가?
?:1차근저당권설정자인신한은행다음권리자로써,우선변제권에의해당신의재산은보호될수있으며,시세를보았을때그것은타당하다.다만,준공전입주와함께전입신고를한사람이있다면당신의권리순위는그뒤로밀리게된다.

5.그렇다면,10%의계약금을준공전까지보호받을수있는안전장치가있는가?
?:문제가생길소지가없으며,문제가생긴다면중개거래를한부동산이책임지게되어있다.

6.예를들어어떤문제를말하는것인가?
?:문제없다.걱정마라



먼저,부동산의대답은사실관계가명확한지요?

이제저의질문을드리겠습니다.

1.저의계약금과전세보증금은보호받을수있는지요?어떻게그러한지요?

2.계약뒤전입신고전에건축물의공사대금납입지연등을통한가압류혹은,집주인의추가설정(토지등)이가능한가요?그렇다면저의우선순위는어찌되는지요?

3.부동산의책임지겠다는말이외에계약금을보호받을수있는방법이있는지요?

4.확실한안전을위해위와같은상황에서특약에넣으면좋을조건이있을지요?


긴글읽어주셔서감사합니다.집없는서민되기가참힘드네요....